敷地の接道は一方道路と角地のどちらが良いのだろうか
この質問に際して皆さんの回答は、当然角地だと答えるでしょうね。
確かに2方向が道路であれば明るいですし、角地の適用があれば建蔽率も緩和
されますので良いですよね。
でも、私の回答は、条件によってどちらのケースもあり得るというのが
私の見解です。
それは何故か？
判断の分かれ目はその道路の幅員にあります。
接道する道路が4M未満の道路であった場合、角地は2方向から道路斜線の
規制に掛かります。
道路斜線とは道路側の建物は、その道路の幅員と用途地域の区分けにより、
幅員に1.25又は1.5の倍率を掛けた範囲内に建物を建てることは出来ないと
言う事です。
私の経験でこんなケースがありました。
前面道路は7m程ある敷地で、西側に70cmほどの他人地がありその向こうに
2.8Mの道路がありました。
2.8Mの道路とは直接面していませんが、道路後退を考えるとその殆どが後退
部分に含まれてしまいます。
わずかな隙間しかない土地であっても隣地があることで道路に接していない
ですので道路斜線は受けないのでは？
検査機構へ押して交渉しましたがこれは受け入れられませんでした。
見解は道路斜線の影響を考えてくださいと。
その土地の敷地に実際に建てた計画はこうです。
土地が60坪ほどあり、道路面は南向き幅員は7M以上。
南側に駐車場と庭を大きく取り、東西面は境界から60cmほど話して北側へ
寄せて計画していました。
南側の道路についての斜線なら全く問題なしです。
建物は南面に屋根が架かる切妻ですので東西に三角の妻面が出来ています。
もし、西側が道路斜線の影響を受けるとなると、西側の道路斜線により
建物の屋根だけでなく、2階の一部もカットする事態になってしまいます。
広い道路における2Aまでの斜線緩和で建物の大方はクリアしましたが、
残る一部がどうしてもクリアすることが出来ないので、天空率の計算を
行い申請でクリアし何とか切り抜けましたが、このケースでどちらも狭い
道路ですと切り抜けることが出来なくなります。
(4M道路の場合道路斜線は、住居系ですと1.25倍。4mx1.25=5mです
ので普通に2階の桁が建てられません。ですので道路からある程度建物を
後退させてもよいほどの敷地の余裕が必要です。)
この事で学んだことは、2方向道路であっても4mに満たない道路幅や、
4m程度の道路幅だと逆効果となります。
また、道路に対して奥行寸法の短い敷地だと、道路斜線ばかりの影響を
受ける建物になってしまうので上に伸びる高さのある建物が難しくなる
と言う事です。
道路幅員が広い場合は、角地の利点が多く受けられて良いですが、
道路幅の狭い角地はかえってそれが逆効果となるところがあります。
ご注意ください。