所有 する 法人 が既に 解散 して 不在 となった 位置指定道路
【位置指定道路 等 の 問題点】
分譲団地を販売する際、都市計画法29条開発行為 を掛けなくてよい面積と
いうのがあります。
面積が500m2以下という制限なのですが、位置指定道路 というのはこの面積の
中で宅地と新しい道路をつくります。
この道路部分を 位置指定道路 と言い、この指定を受けると 建築基準法上 の道路
扱いとなり、建築物 が建てることが可能です。
(原則、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接しなければいけない)
この道路の定義は「特定行政庁から指定を受けた道路」となり、
法42条1項5号道路としての扱いで、これに接する宅地の建築確認を受ける
ことが出来ます。
ところで、
位置指定道路 の特徴は、その 道路部分の所有者 にあります。
開発道路などの市町村の公道とは異なり、道路位置指定事業者 又は 分譲区画の
関係権利者全員 で所有するなどの【 民間で所有 】しているというところです。
この道路 の 管理 は 公道 ではありませんので、権利者自らで維持管理をする必要が
あります。
将来、路面 や 肩石・側構等 が傷んだり凹んだりした場合は、権利者全員で補修
することが原則です。
当然、権利者は必ず存在していることが原則です。
そこで過去にこういうケースがありました。
ずっと昔(昭和40年～50年代)に造られた位置指定道路を接道とする宅地なのですが、
その管理者が謄本上に存在しているにも拘らず、実際には破産と共に会社自体
が解散して無くなっている場合でした。
(当時、購入前で調査したところ以前代表の方を見つける所まで来ましたが
既に代表でもないので承認印は無効でした。)
所有・管理する会社が存在していないと言う事は、道路の監理もままならず、
現況道路の肩石はガタガタ。舗装もきちんとされていません。
道路の舗装などが綺麗でない場合は、要注意です。
建築確認は建築基準法上の道路ですから建築は可能ですが、例えば下水本管の
引き込み工事や水道管の交換などで道路を掘削する際に必要な所有者の了解を
受けることが出来ません。
役所は所有者の了解無くして掘削は出来ません。(たとえ所有する法人が
無くなっていたとしても)
周りが公共下水になっていても、掘削が不可能ならその住戸ブロックへは下水
本管の引き込みが出来ないので変えることは出来ないのです。
もし、探していた土地が接道している道路が位置指定であれば、必ず所有者と
その存在を確認する必要があります。
安定している会社で所有していることを確認してもあまりお勧めしません。
可能性として位置指定道路の場合の一番良いのは、関係所有者の共有名義
(接道している住戸で共有名義)ですが、実はこれも万全ではありません。
給水・排水管の敷設などは合意が取れますから大丈夫でしょう。
しかし、道路部分の管理に関してはどうでしょぅ。
その理由は、道路管理の補修費を所有する住戸全員が、補修する際にお金を
出し合うことが出来るかという点ですね。
一時金として現金を出すのは、誰もがそうですが簡単なことではないのです
から。一人が出来ないと中止になってしまいます。
位置指定道路と言うのはそういう道路である事を理解してください。
そして、それらを理解したうえで購入を考えてください。
ところで、表題にあります 位置指定道路 等 ですが、建築基準法上の道路に
あたらない場合は、購入を見送ってください。
建築 は 不可能です。
あと、42条2項道路 と言うのがあります。
4M以下の道路幅で、特定行政庁が指定した道路です。
(役場に行けば分かります)
この場合は中心後退が必ず必要です。 また、後退部分は道路の範囲に
含まれますので、塀やブロックは築造してはいけません。
また、敷地は後退した分狭くなりますので計画に制限が付きます。
いずれにしても4M未満ですが、建築可能な所が救いです。
建築が難しいケースもあります。
例えば 法43条但し書き道路 と言うのがあります。
また、道路のような形態があるが、建築基準法上の道路として認められない
道もまだまたあります。
法43条但し書き道路は別の回に詳しく書きますが、
大切なこと。
土地を探す場合、最低限のチェック項目です。
前面の 道は建築基準法 上 の 道路(法42条のなにでもいい)になっているか
どうかを確認する事。
なっていなければ家は建たないので購入してはいけません。
次にどういった道路であるかを確認します。
上にあります位置指定道路は、建築基準法上の道路です。
それでも注意が必要です。