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不動産購入前の不動産サポート。奈良の住宅建築家 浅野勝義[一級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士]が土地や中古住宅購入の買主の方へ、独自のシステムでサポートします。不動産仲介も承ります。

土地探しから家づくりまで

◆土地探しでお悩みの方

「自分達家族に合った家を、住みたい場所に、建てて暮らしたい」
◆そして、このようにお悩みの方に
・良い物件がある、土地を先に買っていい?
・自分達の予算で、土地を買って家を建てることが出来るのだろうか?
・気になった土地がある、希望の大きさの家を建てられるのだろうか?
・ああ~何から始めていいか分からなくなってきた。

 経験をお話致しますと、土地を先に買ってしまった為に建築費が不足して、想いの住まいが建てられなかった相談者さんをたくさん知っています。
土地を買う前に聞かせて頂いてたら、その選択はしなかったと思います。
また、今は購入を控えて自己資金を増やすことに専念して、貯まった時点でスタートするという選択もあるのです。
 土地探しはきちんとした理論立てした予算の組み立てが重要です。

ご相談

現在の住まいに関する思いや、困っていること、悩んでいることをお聞かせください。それぞれのご家族、思いは異なりますので、ご相談者の現状を理解して、次の行動をアドバイスします。

住まいのコンサルティング

ライフプランニング

自分たちの10年後、20年後、その後の生活を想定して計画を立てることで、例えば子供達の学費の割合が多すぎて住宅ローンが払えなくなる事の無いように将来を仮定するのです。
(仮定ですから随時変更は必要です)
ある程度分かりうる預金と必要な費用を知れば、支払えるローンの予算が分かります。 
一般で言われる「今家賃を支払っているからローンも払える」と言う視点ではありません。ここをあやふやにしていると、維持することが難しくなります。
ライフスタイルの変化でも対応できるよう、計画をします。

資金計画 – 総建築費を把握してからの予算割計画

その予算建てはどうすればよいのか?

オリジナルで、下のような式と設計事例のデータを用い、予算建てを行います。
[建築総予算] ― [諸経費] = 土地・建物に掛けることの出来る予算
建築総予算=自己資金+住宅ローン
諸経費は、別項に詳しく算定表をご用意しています。

・建物の予算建ては、あらかじめ住まい手さんから聴き取りを行い、ご希望内容から建物の大きさを想定します。 
・次に想定の大きさから建物グレードによる建築費を算出します。
・建築費が決まれば土地の予算が決まります。

住宅計画 

住まいのこだわりに優順位を決め,予算内で満足できるように希望を整理します

住宅資金の計画で、ご希望内容から建物の規模を想定します。
建築の基本は、住まいにどれだけこだわっているか。 
この内容で建築費は大きく上下します。

建築予算内で、
・仕様にこだわりがあるのなら、広さは制限されます。
・広さにこだわりあるのなら、仕様はがまんすることもあります。
・そしてこだわりの度合いで建築会社が決まる場合もあります。
「自分達は一番何にこだわっているのか」を整理します。
こだわりが多いと建築費も多く必要で、建築総予算が決まっていれば、当然ですが土地代の予算は少なくなります。

こだわりをお聞きして、住まいの構成を考えると、
 希望する住まいの広さが見えてきます。
 この広さにこだわり度合いの建築単価を掛ければ建築予算が出てきます。 
これは、こだわりを実現するのに必要な予算と言えますね。

さて、建築予算が出てくれば、
[建築総予算] ― [諸経費]― [建築予費]= 土地予算 が計算できます。

土地探し

建築総予算計画を行った土地予算内で、希望に合う土地を探します。

1.希望のエリアで土地探しを行います。
ほとんどの住まい手さんは、『アットホーム』など、不動産検索サイトから探しています。
もちろん、当方でもレインズ(不動産業者のサイト)より検索を掛けて、希望に近い土地をご紹介します。 
業者間に流通しているレインズも、実はそんなにたくさんの物件がある訳ではなく、よい物件はすぐに買われてしまいます。

見つけたときに、いつでも対応できる準備は必要です。
その上で気楽に待ってみるのも良いし、他の方法を模索するのも良いと思います。
住まい手さんで「車で通りがかったら偶然出会った」とお聞きすることもよくあることです。
「土地が欲しい」と思ってアンテナを張っていると『売土地』『売物件』の看板が目につくものです。

2.気になる物件が見つかれば、直接ナラスミカへご連絡ください。
売り主の不動産業者にこちらから質問事項や物件資料など問い合わせいたします。
※ 一般の方にはあまり知られていないのですが、住まい手さんが直接、売り物件の不動産業者に連絡されますと、その不動産業者が調査などし、仲介業務を行うことになります。
ナラスミカは、その土地に関わることができなくなりますのでご注意ください。

3. 家を建てることができる土地だと分かれば、ナラスミカの【不動産サービス】を行います。

1、動画撮影
2、住宅建築家からのアドバイス
3、見える土地評価表作成
   >>詳しくは不動産サービス

気に入った土地をあらゆる方向から調査します。
売主側の業者と連絡を取り、資料を取り寄せます。
・敷地の測量図や物件概要を確認します。 
・現地もその内容を確認しますが、行政も確認しに行きます。
・敷地は各種の法律が掛けられており、その範囲での規模と用途が求められます。
・敷地の面積も現場によっては測量図通りあると限っている訳でもありません。 
測量図が無い、測量図と違う、ポイントが無い、また隣地との協議で小さくなってしまう場合だってあります。 こういった事柄を一々確認します。

不動産物件概要には記載されていない要件も実は多くあります。 それは、
土地の取引上必要な要件だけではなく、長年設計に関わって来た経験による建主側から見たリスクです。
不動産取引讓問題なくても、買主にとってその上に建物を建築する上で問題となる項目はあります。

例えば

敷地の高低差が与える建築費の予算増加
公共施設の有無しでの予算割り増し
道路からの公共施設引き込み費
敷地境界にあるブロック対処
解体建物がある際の道路幅員が狭い場合の影響など。

私は建築家としての視点としてどんな建物の計画が可能なのかをアドバイスすることが出来ます。例えば
敷地を見てどれ位のボリュームが建築可能か
2階や3階へ上がった時の視線の抜け
光や風の取り込み方
近隣との調和
隣家からの視線対応など。 
これらは不動産業者では知る事のない範囲であり、住い手(買主)にとっては住まいを建てる上で大切な視点です。

これらの視点は、住まいのプランニングにも生かされます。

土地購入申込書 を提出します

気に入った土地が見つかり、この物件の購入を決める場合は、売主に対して「購入申込書(買付証明)」を出します。この書面は、「私はこの物件をこの条件で購入したい」という意思を売主に伝えるためのものです。
この書面には、買主側の条件を書いたもので、例えば販売価格は〇〇円ですが、△△円なら購入したいといった価格交渉もありますし、その他交渉事を明記しても構いません。但し、交渉事の内容で売主側に断られることもあります。
「購入申込書」には、契約予定日、手付金の額、決済日の予定も記載が必要です。
「購入申込書」を提出した後、売主から了解の返事が来た場合は売買契約へと進みます。

住宅ローンの方は、仮申し込み

ナラスミカで融資機関へ提出する予算計画書を作成します。
資金計画書には、
【土地の代金と建物建築予定費、それと諸経費を合わせた金額と自己資金等】を書いたもので、「全体でこれ位の予算で組みたいが、融資を〇〇百万円受けたい」と言う内容。 
予算が組めるかを知るための事前審査はこの段階で申し込みます。

土地の売買契約を交わします


売買契約は買主側の不動産仲介会社としてナラスミカを通じて行います。
「購入申込書」に記載の日程で、
①住まい手さん(買主)②買主の宅建業者のナラスミカ と ③売主さん④売主の宅建業者
の4者で、土地の売買契約書を交わします。

契約前に重要事項説明書を読み上げて、その後に『売買契約』を交わします。
売買契約の際は、売主に渡す手付金(現金)が必要です。
手付金の目安は、売買代金の5%~で、この代金は後日売買代金に含まれるものです。
当日必要なものは、契約書に添付する印紙と、身分証明、印鑑(銀行ローンを使う場合は実印)が必要です。

 住宅ローンの方は、本審査の申込み
融資を実行するために土地の売買契約書を融資機関へ提出し、融資の実行をする準備に取り掛かります。 
土地の手付金は自己資金で支払い、土地代については、実行する住宅ローンのつなぎ融資、または土地先行融資にて決済する必要がありますので、その為の事務手続きを進めます。 

土地の決済が済めば、その土地は貴方の名義となり、次は住まいを建てるための準備に取り掛かります。
 
土地の決済時には、司法書士による名義の書き換え費と登記の際の登録免許税、
銀行融資のローン契約、融資手数料、印紙代等が必要となります。

家づくり

いよいよ家づくり
好みの工務店やハウスメーカーで、家づくりを始めてください。

ご希望があれば『一級建築士事務所 奈の町』で設計・監理を承ります。