不動産購入前の不動産サポート。奈良の住宅建築家 浅野勝義[一級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士]が土地や中古住宅購入をお考えの買主の方へ、独自のシステムでサポートします。オンライン上でも完結できます。

中古住宅を買って、リフォーム・リノベーションの住宅ローン

 
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中古住宅を買って、自分好みにリフォーム・リノベーションして暮らす
スタイルが注目されています。

そこで中古住宅を購入したりリフォームする際には、どの様なローンがあって、
どんなローンを使うことが出来るのか。
それを説明したいと思います。

ローンの種類
・中古住宅を購入するローン。
・購入した(又は既にある)中古住宅のリフォーム費用のローン。
・購入費+リフォーム費までカバーしたローン。

中古住宅に対応するローンは、
1. 住宅ローン・・・新築・中古とも申し込み可能です。
2. リフォームローン・・・リフォームの為の資金を融資。
3. リフォーム一体型住宅ローン・・・中古住宅購入費+リフォーム費を融資。
があります。

それぞれを詳しく説明しますね。

1)住宅ローン
中古住宅を購入するときに借りる融資です。

土地建物を担保に融資を受ける訳ですので、【低金利】で【長期ローンが可能】です。
融資額も大きい(担保力に寄ります)ですが、審査に時間が掛ります。

(例) 南都銀行 住宅ローン***************************************
<審査基準(申込み基準)>
借入期間 40年以内
借入金額 2億円以内
返済口座 南都銀行の口座のみ
年齢 20歳以上70歳未満で、80歳の誕生日までに完済できること
年収 前年度年収200万円以上
雇用形態 特に決まりなし
勤続年数 1年以上
健康状態 南都銀行が指定する団体信用生命保険に加入できること
      (保険料は南都銀行が負担)
国籍 日本国籍、または永住権があること
使いみち 新築住宅、中古住宅、新築マンション、中古マンションの購入、
リフォーム、土地の購入、それにともなう諸費用・諸経費、借り換え
対応地域 一部地域(南都銀行各支店の営業エリア)
その他 購入する物件に、南都信用保証株式会社が第一順位の抵当権を
 設定すること
**********************************************************************

2)リフォームローン

既存住宅をリフォームする事が目的のローンです。

無担保で融資が可能ですが、融資期間が最長15年以内で、融資金額が
500万から1500万が上限です。
審査は早く、金利は高めです。
最近は、省エネ設備対応のエコローン等もあります。

(例)  南都銀行 リフォームローン********************************
(申し込み基準)
年齢条件(借入時) 20歳以上 69歳以下
年齢条件(完済時) 70歳以下
申込資格 お借入時年齢が20歳以上で完済時70歳以下の方
安定、継続した収入のある方
地域 南都銀行の営業エリア内にお住まいまたは勤務されている方
資金使途
    1.家屋の新築・増改築等のリビング関連資金
    2.他金融機関等の新築・増改築資金に関するローンの借換資金
ただし事業性資金は除きます。
担保 不要
保証人 不要
来店 不要
特徴 お部屋の増改築から住まい全体のリフォーム、他社リフォーム
 ローン借換資金等、住まいに関する費用にご利用いただけます。
金利条件
金利(年率) 1.975% ~ 3.875%
金利体系 変動金利
借入可能額 10万円 ~ 1500万円
借入期間 6ヶ月 ~ 10年
保証料 込み
事務手数料 なし
*************************************************************

3)リフォーム一体型住宅ローン

「住宅ローンを借りる時、リフォーム費用も一緒に借りたいと言う希望から、
最近では「リフォーム一体型住宅ローン」と呼ばれる商品を
取り扱う金融機関
が増えてきました。

【リフォーム一体型住宅ローン】は、メリットとして以下のようなことが
あります。
・35年返済など長期間で低金利なローンが、リフォーム費用も含めて利用できる
・利用するローンが1つなので、住宅ローンとリフォームローンを組み合わせて
 利用する場合に比べて、諸費用や手間を軽減できる。

【リフォーム一体型住宅ローン】には注意点(条件)あります。  
その条件とは、
中古住宅の購入時にリフォーム工事金額が決まっている事です。
(工事額とは見積もりでも構いません)

決まっているという意味について、分かり難いので説明します。

中古住宅の購入とリフォーム費用を一緒にローンを受ける場合、その合計費用
が融資金額となり、その金額で融資の審査をします。
審査を受けるためにはそのどちらも必要だと言う事です。

融資する方は分かります。
では融資を受ける方はどうかと言いますと、

中古住宅の購入を決めた段階ては、プランニングはおろかリフォーム内容
も決まっていません。 決まっていないので図面も全くありません。
この状況では工事の見積書でさえ作成不可能です。 

しかし、銀行への融資申し込み時には「工事請負契約書」か「工事見積書」
の何れかの提出が必要なのです。

ローンがある以上出来ない訳ではありません。

ローンの決済は、物件購入時とリフォーム完了時の2回。
購入後の流れは、
a) 物件購入(決済)してから建物の調査を行う。
b) 建物のリフォーム計画をする
c) 耐震診断・耐震補強を含めたリフォーム計画内容を決める
d) 施工会社が見積もりを行う。
e) 仕様等の打合せの後、工事金額の確定と工事契約を行う
f) 工事着工から工事期間に入る
g) 工事完了と工事代の支払い

このa~gまでを6か月以内に行う必要があります。
(それ以降になる場合は保証会社への再審査が必要になります)
かなり厳しいスケジュールですね。

可能であれば物件の契約時に建物内部を見て、改修しなければいけない内容と
その範囲が分かり、暮らしたい住いの計画がスピーディに決まることです。
ただ、契約時に建物内部を確認するのは難しく、まして構造や改修すべき部分
を特定するのもまず不可能でしょう。

短い期間にバタバタと決めてしまい、後で後悔しない事にならない様、無駄な
時間の無いように進めて行くのが大切です。


例)  みずほ銀行  中古住宅購入+リフォームローン*****************
概要
お借入金額 50万円以上1億円以内(1万円単位)
お借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
返済方法
(1)「毎月元利均等返済」または「毎月元金均等返済」のいずれかをお選び
  いただけます。
(2)お借入金額の50%まで6ヵ月ごとの増額返済もできます。
(3)1年以内の元金返済据置もできます。
(4)お借入期間中、毎月元利均等返済から毎月元金均等返済への変更、
  および、毎月元金均等返済から毎月元利均等返済への変更はできま
  せんので、あらかじめご了承ください。
担保 保証会社がご融資対象となる土地および建物に、原則として
  第一順位の抵当権を設定させていただきます。
******************************************************************

一口メモ
  購入費用を借りたい方、リフォーム費用のみ借りたい方、
 そして購入費用とリフォーム費用を一緒に借りたい方と、ローンの
 借り方は住まい手さんによって異なります。

 目的に合ったローンを知った上で、どれを使うのか選択してください。
 購入ローンを使った後で、リフォームローンを追加するのは難しい場合が
 あります。可能なら当初から融資機関に購入費+リフォーム費のローンを
 使うようにしてください。
  また、銀行には収入に対する融資枠があります。
 住宅ローンを申請する前に、車などをローンで購入してしまうと、融資枠
 がその分少なくなる場合がありますので、購入したいと考えられている
 方は、ローン実行を終えてから考えられるのをお勧めします。

 中古住宅のは、本気で省エネルギー住宅へと改修するとかなりの予算が
 必要になります。 出来るだけ頭金を用意して購入されることをお勧め
 します。 
 
 



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