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不動産購入前の物件チェック

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土地・中古住宅]検討中の物件を「建築家+住宅コンサルタントの浅野勝義」が調査致します。
 購入しても大丈夫だろうかとご心配の方へ、リスク回避の為のチェックを行います。

【土地・中古住宅】不動産購入サポート一覧

ご相談者から
「こんな事になるのを先に知っていれば、この物件買わなかったのに・・・」
不動産購入未経験者が購入後、このような話は結構あります。

実際に「土地を購入後、建築が出来ない事が分かり、泣く泣く手放したので、
今度は絶対専門家に頼まないとと実感している。」と、当社へご相談に来られます。

「建築家+住宅コンサルタントの浅野勝義」は、
不動産を初めて購入するが、不動産売買は知らない事ばかりで不安な方
・購入したい不動産があるけれど、「この物件は大丈夫」と背中を押してほしい方
・不動産業者に「近日中に返事を下さい。でないと…」と急がされて焦っている方
・以前購入したが、トラブルで後悔した方
・物件は良いのだけれど、不動産業者の担当者がどうも信頼できなくて不安な方
・2ヶ所の物件で、どちらが良いか悩んでいる方
・親族所有の不動産がいくつかあるが、どの土地に住宅を建てれば良いか迷っている方
・etc
このような方に向けて、貴方の立場に立った、購入予定物件の調査チェックを行います。

※このサービスは、不動産仲介業務及び設計業務の受注は条件ではありません。

 ⭐️ 基本チェック 調査業務の内容

🔷 調査は机上で下調べ。(現地には伺いません)

☑️ その敷地に希望する家が建てられるのか(建て替えも含めて)を調べます。
 どれくらいの規模の家を建てたいのか、からその家が建築可能かどうかを判断します。

☑️ その敷地を購入する場合、物件代金以外にどんな費用が掛かるのかをチェックします。
 擁壁が必要ならその費用、既存の擁壁があるなら使えるのか、造成工事は必要か、それによる許可申請は必要か。
 また、過去の地形から地盤の様子を推測し地盤改良の必要性を考えます。 

☑️ 将来、土地・建物で近隣とトラブルになる可能性は無いかを調べます。 
 敷地の境界がはっきりしていない土地や、境界沿いに道路や通路、水路がある場合もその境界を巡ってトラブルになり易いですから。 また、対象の家や隣家の越境・状態にも注意を払います。 隣家の管理がされていない土地・建物は、生活する上でも
 買主に影響があります。 他に道路の整備状態も確認します。

☑️ 土地に住まいを建築する上で、実際に工事を考える際に割高となる条件は何かを見ます。
 建築を考える場合、どうしても建築費が割高になるかどうかがポイントになります。 現地の周辺の状態、道路、空地、
 敷地に至るルート等から建材の搬入ルートを想定します。 現地へ行った際のチェックで見えなかった搬入ルートに
 難ある物件もあります。

☑️ その土地は安全性はどうかを見ます。(擁壁・過去の地盤・水害・土砂災害・活断層)
 現状地盤は盛土なのか切土なのかを現況と付近を見て想定し、過去の状況を見て地盤の予測を立てます。 また、付近の高低差と宅造規制区域図との比較を行い地形差が顕著であれば、県の土砂災害警戒区域または土砂災害特別警戒区域の影響がないのかを確認します。同時に地形図と活断層についても確認しておきます。
 他にハザードマップの水害チェックの影響と、水路があれば水路幅と勾配チェックも見ます。

☑️. 現地が市街化調整区域内にある場合は、特別注意が必要です。
 市街化調整区域内での建築は基本的に認められていません。ただし、都市計画法第34条各号による立地基準に適合
 する場合等である事を確認します。また、農家住宅については申請者限定の許可で他人の居住は認められません。
 再建築や使用の可否等を詳しく調べる場合は、別途調査となります。

☑️ 中古住宅なら、その家は改修できるのか、出来るならどれくらいお金が掛かるのか。
 中古住宅であれば改修可能な住宅かどうかの確認が必要です。 設計をする技術者として見るので改修はその殆どが
 可能ですし、コストも同時にある程度予測致します。

☑️ 調査結果の所見とアドバイス

※安価で基本的なリスク回避のチェックです。
※更に詳しく調査する際は、上位のチェックへ変更可能です。

 ⭐️⭐️ 現地確認チェック 調査業務の内容

🔷 調査はdeskで下調べ、現地確認で行います。

<基本チェック+現地確認>
机上で確認できない部分を確認します。

隣地境界や敷地内外との段差、擁壁、水路、給水メーター、最終桝等がその対象ですが、現地確認で問題のある場合や行政による調査が必要になる場合があります。

 ⭐️⭐️⭐️ 道路調査チェック 業務の内容

🔷 調査はdeskで下調べ、現地確認で行います。

<基本チェック+現地確認チェック+道路のチェック>
道路幅が4Mに満たない敷地の場合にチェックをします。
 

道路幅が4mあれば一定の安心は確保できますが、道路の幅員と種類は大切です。 
公道か私道かによって大きく分け、その範囲(道路内の持ち分)や所有者を調査します。 私道の場合、調査すると持ち主が既にいないというケースもあり、そうなると道路の補修や掘削は出来ません。 

幅員が4Mに満たない場合は特に注意が必要です。
付近の道路後退状況や土地の公図で状況を判断しますが、遠い将来に渡って道路が広がる事の無い場所かどうかも判断できます。 
なを、43条但し書き道路の調査は別途調査と協議が必要です。

 ⭐️⭐️⭐️⭐️ 行政チェック 調査業務の内容

🔷 各調査はdeskと現地確認、不明点を行政にて調査します

<基本チェック+現地確認チェック+道路のチェック+各行政のチェック>
給排水施設関連、および現状の気に係るポイントを全て調査します。

宅地建物取引業の仲介業務調査と一部重複しますが、給排水施設は重要ポイントです。
古い住宅地や建物である場合は既存引込給水管の径が不足しています。
メーター径の交換で済むものと、引込管が細く道路の給水本管から引き直す場合があり、引き込み直す場合は道路の種類によって工事費が変動します。

敷地内最終桝の有無、ガス管の敷地への引込も現地確認を行います。稀に給排水管が道路から隣地を通り敷地内へと接続されている様なケースもあるので確認します。

電柱や電線の位置関係で重機の取り回しに影響がでる場合もあります。 
更に道路と敷地の間に隣地所有者の敷地を通る事が無いかも調べておくことで、工事の際に通行等のトラブル防止になります。

その他、関係法令で建物計画に影響する法律や許可申請等の確認をします。
ここまで調べておけば、想像できるリスクは殆どが確認できるはずです。

 ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ 物件購入前フルサポート 調査業務の内容

🔷 各調査はdeskと現地確認、不明点を行政にて調査します

<基本チェック+現地確認チェック+道路のチェック+各行政のチェック+購入のサポート>
物件購入が出来るまで、購入申し込みから重要事項説明書のチェック、売買契約、そして引き渡しまで買主の立場で安全に購入出来る様サポートを行います。

🟦 購入サポートの具体的内容
✔️ ローンの相談(ご本人による申し込みになります)
✔️ 購入申込書作成のアドバイス、相談
✔️ 重要事項説明書のチェック及び不明点の説明
✔️ 不動産売買契約の立ち合い
✔️ 決済時の立ち合い
✔️ 電話・相談メールの対応(質問メールは5回まで)

調査に要する期間は、申し込み後通常4~6営業日(申し込み日含む)で判断をし、整理後面談しながら報告いたします。

別途調査・協議

1.別途既存擁壁調査・・・現存している擁壁の安全性の確認を行います。造成された時期、県での開発・宅造許可履歴、現地の擁壁調査、建築士の所見にて県と協議して使用を確定します。
2.市街化調整区域にある中古住宅または土地を購入する際、その物件に住宅が建てられるのか、また中古住宅が使用できるかどうかを調査します。 敷地の場合は、県との事前協議が必要になります。
3.中古住宅の建物チェック・・・その家は改修できるのか、出来るならどれくらいお金が掛かるのか。設計の技術者としてチェックとあざ場椅子を致します。
4.43条但し書き道路についての調査及び協議を行います。
5.中古住宅の耐震診断

サービスの価格表

サービスの対応地域(奈良・大阪・京都南部対応)

⭐️ 基本チェック
 調査チェック+面談(又はZOOM)                    34,650円(税込)
 購入の可否やリスクを建築家視点からチェックします。

⭐️⭐️ 現地確認付きチェック
 調査チェック+現地確認+面談(又はZOOM)               59,800円(税込)
 基本チェックに現地確認(同伴も可)を行いますので現地で分る問題点や注意等も知ることが出来ます。また、現地を利用する上での計画のアドバイスも致します。

⭐️⭐️⭐️ 道路調査チェック
 調査チェック+現地確認+道路の種類・権利・構成チェック、面談(又はZOOM) 
 不動産を購入する際、敷地と接している”道路”はとても重要です。 前面道路が4m未満、又は袋小路になっている敷地である場合はこのプランをお勧めします。  
                                    98,500円(税込)

⭐️⭐️⭐️⭐️ 行政チェック   
 調査チェック+現地確認+各行政確認調査+道路チェック+面談(又はZOOM)+報告書    
 現地を確認し、気になる点を全てについて行政でり詳しく調査します。    

                                   140,800円(税込)

⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ 物件購入前フルサポート
 ”現地及び行政調査物件チェックサービス”に、
 ・ローンの相談(ご本人による申し込みになります)
 ・購入申込書のアドバイス、相談
 ・重要事項説明書のチェック及び不明点の説明、
 ・不動産売買契約の立ち合い、
 ・決済時の立ち合い、
 ・電話・相談メールの対応(質問メールは5回まで)
 調査から物件を手に入れるまでフルサポートで対応致します。   241,800円(税込)   

Option
 ※ 中古住宅の住宅診断(インスペクション)                60,000円(税込)
 ※ 2M以上の現況擁壁が検査不明の場合の行政調査            110,000円(税込)
 ※ 物件が市街化調整区域内の物件の建築調査              別途見積もりによる
 ※ 不動産仲介業務                         物件価格の3.3%+66,000円
   ▶︎お支払い済みの、上記サポート料を差し引かせて頂く特典があります。

物件を”知る”という事

物件の情報を知らずに購入する事と、知っていて購入する事は、全然違います
実は、敷地を調べると、将来その土地でどんなトラブルが発生するかが、
大体予測がつきます。
もっと言えば、敷地を実際に見なくても必要な情報さえあれば分かります。

その理由は、私自身の経験や知識もそうですが、現地情報から考えられる原因と結果の
経緯が長い経験で分かっているから。 

この経験と知識は簡単に手に入れられるものではありません。
調査項目にしても、これを調べれば分かるというものでもありません。
総合的な判断が必要なのです。

不明点を特定して深く調べるだけなので、デスクのPCと電話での確認で事前調査が
可能です。パッケージにより現地を確認してポイントのチェックを行います。

情報としては、物件案内書(不動産会社がくれる物件の情報が分かるもの)、
ご相談者が現地で撮られた写真とグーグルマップで表示される物件であれば大丈夫です。

貴方が物件購入を躊躇っているのはこういう事ですよね

物件購入を悩んでられる方は、こういう事が知りたいのですよね。
例えば、
1.その敷地に希望する家が建てられるのか(建て替えも含めて)、
2.物件購入時の費用以外にどれ位の費用が掛かるのか。
3.将来、土地・建物で近隣とトラブルになる可能性は無いか。
4.その土地は安全性はどうか。(擁壁・過去の地盤・水害・土砂災害・活断層)
5.中古住宅なら、その家は改修できるのか、出来るならどれくらいお金が掛かるのか。

ですよね。
そのリスクが分かれば安心して購入できます。

しかし、ここで重大なお話をします。
不動産購入の際の重要事項説明書や売買契約書には、これらに対する文面はどこにも
記載されていません(一部存在している事のみを明記あり)し、それに対して買主は
どの様にすればよいとも、記載ありませんし、記載する義務もありません。
中古住宅にあっては、購入後は責任を持ちませんと明記すらしています。
<中古住宅の契約不適合責任の免責>
それらが買主の一番知りたい情報であるにも拘らず。

不動産契約書には現在の状況を明記するだけで、物件の判定はしない

不動産業者は、必要な法律関係や現状報告は重要事項説明書に記載して
います。 但し、現況にあるものについて説明しているだけで、将来のことや、
そこに住まいを建てる際にどういった影響があるかは別問題です。

例えば、
敷地の境界に2m近い擁壁があります。

重要事項説明書にはそう書いています。が、それが建築するにおいて
安全に使えるとは書いていません。

擁壁工事が検査を受けて検査済証をとったものであればその様に明記します。
そうでなければ宅建業者や宅建士では判断できません。
それは、(私ども)建築士の業務範囲になります。

それが分からないとどんな家が建てられるか分かりませんよね。
使えるものなのか、造り替えないといけないものなのか。
当然ですが、私たち建築家(建築士)には分かります。

奈良住家はこれらを重点的にチェックと整理して、貴方の専門家としてお伝えします。

   重要事項説明書の一部抜粋

このサービスをお勧めする方

このサービスの一つとして、
道路の幅員が4M以上あれば【現地確認チェック】で良いのですが、そうでない場合が
あります。

例えば、道路幅員が4m未満、又は袋小路の道路に面する物件は、【道路調査チェック】
のサービスを選択する事をお勧めします。
敷地にとって道路はとても重要で、道路が狭かったり袋小路の場合、道路の所有者や
権利の範囲がとても複雑で、外から見ただけでは分からない事が多いのです。

更に安心していただく為には、【行政チェック】で給水・排水関係、各明示、各法令等の
フルチェックを行なったり、【購入物件前フルサポート】では、重要事項説明のチェック、
売買契約の立ち合い等、物件を購入するまでご一緒に同席致します。

物件の不動産仲介と同時に物件チェックを依頼したいとお考えの方に

奈良住家では、不動産仲介も行っています。
仲介の売買契約後、お支払い済みの物件チェック費用を差し引かせていただく特典もございます。

詳しくはこちらでご説明しています。バイヤーズエージェント(買主の為の不動産仲介)

ご注意:

・ この調査は買主が実際に物件を購入し、家を建てる上において想定できる
リスク回避の為の調査チェックです。ですので不動産取引の重要事項説明書に
記する項目として記載される項目は殆どありません。
・ 調査目的が、想定できるリスクを予測して安全を確保しようとするものですから
宅地建物取引業による調査や媒介業務でもありません。
・ 調査目的が、想定できるリスクを予測するものですから、リスクが必ず発生する
ものでもありません。発生する可能性があるという事です。
・ 不動産取引で調査し、重要事項説明又は売買契約書に記載する敷地の情報は、
基本物件情報ですので、情報元の不動産業者に確認してください。
(ご希望でしたら当方でも簡単に説明は致します)
・ 中古住宅の調査につきましては、建物については対象に含まれていません。
建物の住宅診断をお求めの方は、追加で【住宅診断】をお申し込みください。
・ 買主のリスク回避の為に調査を行いますが、依頼されたチェック項目範囲以外の
リスクを約束するものではありません。また、依頼された項目範囲であっても
予測できないものがある可能性はあります。

不動産を安全に購入する為のリスク回避チェックは高いのか

不動産は様々な法律や条件、そして権利が絡んでいます。 
すべてを確認するには、少なくとも考えられる項目を全て調査する必要があるのです。
それをするには時間とお金が掛かります。
一般の方はその詳しい調査をしないで、パッと見ただけで購入されますよね。
どれ位危険な判断をしようとしているか、お分かりになりますか?

購入前に調査をすることによって、購入後に起こり得る問題や、建築するにおいて
必要な事、物件費用の他に必要な費用等が分かれば購入する際は安心ですよね。
私が調べる事で、安心できる方がいるのであれば、私も嬉しいし、
それを理解いただける方のみお請けしています。

この調査料が物件価格に対する安心料だと考えると、とってもお安いと思います。
もし、購入物件が2000万円であった場合、【現地確認チェック】であれば、
僅かその費用の0.17%~です。
何千万もする不動産を購入するリスク回避の費用として高いものでしょうか。

リスクをチェックする。その意味とは?

奈良住家が不動産購入時におけるリスクチェックが大切であることをお伝えしました。
しかし、リスクのあるものは購入しないで欲しいと言っている訳ではありません。

ちょっと悩ましい説明だと思われがちですが、伝えたい事は、
【リスクを許容できるのであれば、その不動産は購入しても良い】という事なのです。
そんな物件は買わないで! と、言っているのではありません。

例えば、①
敷地が道路から高くて、車の出入りが出来ない。駐車場もない。
玄関まで階段で上がらないといけない。でも、とってもお安い。
そんな不動産があるとしましょう。

敷地が道路から高い場所にあり、玄関まで階段で上がる必要がある。
「それでもいい。」

駐車場が無ければ、切土をして擁壁を新たに築造して造ればいい。
「その費用は予算として見ている。」

であれば、購入は問題ありません。
見事、予算内で建築できる目的は達成する訳です。

例えば、②
お安い中古住宅を見つけたのですが、細い通路の奥にある家でした。
調べてみると、道路との接道距離が2Mに満たないために再建築不可と分かりました。

<予算が厳しいけれど、これならお安く購入出来て改修も出来るかも。>
そこで建物をインスペクションしてみると、なんとか予算内で改修は可能と分かりました。

今後の将来において建て替えは出来ないことを、買主は了承しているのであれば、
購入は問題ありません。
見事、予算内で建築できる目的は達成する訳です。


ここで、物件の調査を担当する『建築家+住宅コンサルタント浅野勝義のプロフィール
をご紹介します。
30年以上住宅設計の経験と、数多くのこだわった住まいを設計監理させて頂き
ました。 1件1件、様々な敷地の条件に対して計画しています。
資格は、一級建築士、宅建士、2級FP、既存住宅現況検査技術者、等があります。
住宅であれば、土地・建物・改修・検査・お金とすべてに渡って対応可能です。
[設計を行った物件を見るにはこちらにあります]

現在まで住宅の設計を通じて、数多く様々な形状の敷地条件を経験してきました。
そして、そのすべての敷地に住まいを設計してきました。
平地が殆ど無く、急傾斜地も設計をしています。

この知識と経験を、沢山の方の安心の為にに使って頂きたいと考えて、
このサービスを続けています。

得られる安心

☑️ 物件を購入してよいか、安心して判断が出来ます。
☑️ 土地及び建てる建物についてリスクが分かります。
☑️ 建築する際の注意点もアドバイスします。
☑️ 将来起こり得るリスクが考えられるかも説明しますので、買う前から心構えが出来ます。
☑️ 物件がどういった規制や条件を受ける土地であるかを分かり易く説明します。
☑️ フルサポートでは購入するまで買主の立場の専門家として同伴するので安心できます。

依頼者側でご用意いただく情報

物件チェックサービスをご依頼される際は、以下の情報をご準備願います。
1.不動産業者が発行する物件案内書又は物件概要書
2.現地の正確な場所、および住所地番
3.依頼者が現地で撮られた写真(敷地と道路が接するところ、道路全体、道路の反対面、
  敷地の境界部分道路面以外全て)
4.グーグルマップでの現地確認と現地の様子

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調査結果の所見について

不動産の価値は一般的に立地と広さで決まると言われています。
しかし、住宅を建てる事に際しては、この評価だけでは決まりません。
購入する”人”の価値観や必要度合いで大きく変わります。

ある土地があったとして、興味ある人は欲しいや安いと感じ、興味ない人はお金を
払う理由すらないと言うでしょう。
その物件が良いかどうかは、購入する人の感じ方や必要性で決まります。

私の所見は、不動産業者でなく貴方が依頼した専門家としての立場でお話しします。
貴方の情報、例えば誰が住むのか、どの様に使うのか、建物の規模などをお聞きした
上で、所見を述べさせて頂きます。

総合的に判断するのは貴方自身です。 
私は物件のリスクとしての可能性についてお話しします。
リスクというと悪い事ばかりを言うように感じますが、そうではありません。
その内容が買主にとって理解し許容出来る事であれば、購入はOKなのです。

決して、購入を止める事をお勧めするものではありません。
また、当方から強制や勧誘等は、一切致しません。

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