浅野勝義[建築家+バイヤーズエージェント]が土地,中古住宅,の物件調査,プランニング,仲介など不動産購入をサポート(対象エリア・奈良県,大阪府,京都府南部)

不動産サービスや物件の Q&A

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不動産サービスのQ&A

Q1  物件動画撮影ではどういった情報を知ることが出来るのでしょうか?
1 物件の最寄り駅と周辺の町並み、道路から見える物件の様子、境界と隣地の関係等を動画でご紹介します。また売主の了解を得た物件に関しましては、建物の内部の重要なポイントや部屋の様子、窓から見える景色など撮影したものです。どうしても見たい知りたいところがあれば、事前にお聞かせください。

Q2 現地の動画と見える土地評価書を見て、購入をやめても良いですか?
2 現地動画も土地評価書も、購入を検討するための資料です。現状を知った上で購入するかしないかは貴方の自由です。 調査目的は買主に正確な情報を提供することにあるからです。納得できなければ別の物件を探しましょう。 (物件サービス費用は、1物件ごとに掛かります)

Q3

【見える土地評価書】は敷地の調査をしてつくるとの事ですが、不動産
仲介の場合に提示されている内容と、何が違うのでしょうか?

3

【見える土地評価書】は、その土地の購入を検討するにあたり、不動産売買契約に書かれている内容だけでなく その土地の持つ安全性や利便性等が目で見て分かる様に構成したものです。 その土地の良いポイントは何か、問題点があるならそれは何かを分かり易く伝えます。(所見で解説もあり)

Q4 ナラスミカの見える建物調査書】はインスペクションとは違うのですか?
4 現地調査する担当者は、既存住宅現況検査技術者(インスペクター)の資格を持つ住宅建築家が調査し、評価書を作成します。調査項目はインスペクションの項目を基本としていますが、インスペクションでは調査しない範囲も、買主がリノベーションを考える際には工事予算に大きく影響すると考えられる調査項目も増やしています。

Q5 地震に対してどのように対処されているのでしょうか?
5 新築であれば耐震性を構造計算(許容応力度計算)によって高度な安全性を確保できます。 但し、リフォームは専用のソフトを使って安全性を確保します。 耐震診断は現状建物の診断を行い、安全性を確認します。 次にリフォームする計画建物を加えた上で耐震補強を施しで計算を行うことで一定以上の耐震性を確保します。 ただ、改修による耐震性は新築の基準とは異なります。
注意点:耐震補強を行う場合は、土台と梁の間の壁に補強を入れる為、関連する内部壁下地を撤去する必要がありますので補修費用がある程度かかります。

Q6 物件を紹介していただくことは可能ですか?
6 ナラスミカへご相談いただいた際、レインズ(不動産業者の専用サイト)にて希望に添う物件を検索してご紹介いたします。また、中古建物については当方での趣旨に合わないものは提案致しませんので、検索の結果見つからない可能性はあります。  
※【ナラスミカの選別条件】1981年以前の建物は新耐震以前の建物なので対象外と考えています。 

Q7 既に中古物件を買ったのですが、そちらの”見える建物調査書”や、耐震補強をお願いすることは出来ますか?
7 既に購入された後での”見える建物調査書”や耐震補強は単独でお請けしていませんが、一級建築士事務所奈の町にてリフォーム・リノベーションの設計監理業務をご依頼いただけましたら、すべての業務をさせていただいていますので、こちらで御検討下さいませ。

物件のQ&A

Q31 自分たちの予算でどれくらいの物件を購入して、どれくらいのリフォーム費用を掛けることができるのか分かりません。
31 建物やリフォーム費用や諸経費がご自身で簡単に計算できる、予算組専用のページがあります。>>こちらをご覧ください[中古住宅購入とリフォーム総予算組]

Q32 購入した物件のリフォームを考えています。
安心してお願いできる施工会社は紹介していただけますか?
32 当社の母体は住宅設計事務所で新築・リフォームは100件以上設計し、様々な施工会社と家づくりを行ってきました。そちらの施工会社をご紹介させて頂きます。住まいの希望や費用などで、貴方と気持ちが合えるか、ご検討されたら良いと思います。

Q33 購入した物件のリフォーム予算のコストダウン方法について注意点があれば教えてください
33 リフォームをする際、以前の建物の外壁位置に影響を受けます。 既存外壁を無視して増築すれば新たな構造体をつくる事となり、既存建物との間の雨漏りが心配ですし、水回りを移動する場合は新しい給排水経路の設置費用が掛かります。出来るだけ既存の外壁位置を変更しないのがコストアップにつながらない方法です。また減築をすることで改修範囲が少なくすることでコストダウンにつながります。 また、どうしても以前の建物が希望する間取りに合わない場合は多少費用が掛かっても設計事務所に依頼することをお勧めします。 壁と屋根を変更して雨漏りしてしまうとかえって割高になってしまうことがありますから。

Q34 低予算の中でどういう中古物件を探せばよいですか?
34 土地に既に建物が建っている物件は、評価がとても難しいです。
場所や付近の環境が良くても建物の老朽化が激しければ修繕に多大な費用が掛かります。 逆に場所や道路幅員等で難点があっても建物がしっかり造られておれば修繕費用が少なくて済みます。予算を抑えて探すということは、そのどちらも不利な物件である可能性が高いです。 ただ、それらの条件を十分理解した上で購入するのであれば問題ありません。(説明を受けずに買うことが問題)
物件のメリットだけではなく、デメリットもしっかり理解したうえで契約される事を勧めます。

Q35 耐久性の高い中古物件を見分ける方法はありますか?
35 1981年以前の建物は(新耐震以前の建物)やめたほうが良いと思います。 可能なら2009年以降の建物であれば瑕疵保険による地盤調査を受けているのでお勧めです。 建物の種類ですが、建売ではなく注文住宅で状態の良いものを探すと良いでしょう。 また建物が傾いている建物は不動沈下の恐れがありますし、敷地内外に過度な高低差のあるものも避けておくのが良いでしょう。

Q36 今の建物の中で希望する間取りを考えるのですが、とっても難しいですがどうしたらいいですか?
36

まず、プレファブや2x4工法は改修が不可能です。プレファブは建築したメーカーに最後まで縛られます。 在来工法と考えた場合、既存建物はその状態で一応構造が成立しています。(計算されているかは分かりませんが) プランを変更して改修するということは構造についても影響します。 新しいプランを考える際、不要な柱や壁が出てくるかと思いますが、邪魔だからと言って勝手に撤去するのは耐震性能に不安があります。 専門家に依頼しないで改修する場合は、勝手に柱などの撤去をしない方が安全だと思われます。

Q37 すべての工事をDIYで出来るものでしょうか?
37 素人である住まい手が全ての工事をするのは難しいと思います。 工事には素人で出来るものと、専門業者でないと出来ない部分が存在します。
例えば屋根工事。 既存建物の外部を一切触らないのであれば問題ないですが、増築などをすると雨漏りは起き易くなりますし、古い建物であれば屋根が劣化しており、葺き替えも必要になるかもしれません。 
他に専門業者に依頼すると良い業種は、大工・基礎・給排水工事などがあげられます。

 

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