浅野勝義[建築家+バイヤーズエージェント]が土地,中古住宅,の物件調査,プランニング,仲介など不動産購入をサポート(対象エリア・奈良県,大阪府,京都府南部)

不動産サービス詳細

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建築家のアドバイス
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私は、設計を30年以上続けてきましたが、現在まで一貫してこだわってきたことがあります。 それは、土地であっても建物であっても、常に買主(住まい手)側に立った専門家の立場を取ってきたことです。 

買主は初めて不動産を購入される方も多く、心配や不安もあると思います。
一般の土地・中古住宅の売買でされる仲介業務の他に、私が買主の為の不動産サービスでお手伝いする事で、安心して物件を選別して購入出来る様にと、考案致しました。

きっとまだほとんどの会社はしてないサービスだと思います。 しかし、これがあると買主にとって安心出来て心強いサポートになると考えています。

詳しくご説明いたします

不動産サービス 詳細
1,[土地購入・中古住宅購入サポート]現地視察に同行し、直接アドバイス
2.[土地購入・中古住宅サポート]オリジナルの「見える土地評価書」の作成
3,[中古住宅購入サポート]「見える建物評価書」の作成
4,[中古住宅購入サポート]現況建物の耐震診断書(精密診断)の作成
5, [中古住宅購入オプション]耐震補強計画
6,[土地購入サポート]ラフプランニング作成
7, [土地購入オプション]住まいのプランニングOnly
8, [中古住宅購入オプション]リフォーム・リノベーションのプランニング
9,[土地購入・中古住宅購入オプション]現地動画調査サービス

現地同行+建築家視点のアドバイス

オンラインではなく現地へ同行し、現況建物の状態を直接アドバイスします。

購入を検討したい物件の現地立会いや建物内覧の際に、建築家が同伴してアドバイスをさせて頂きます。

 土地の場合は現地を見て気になる事、問題点等あれば確認して頂きますし、優れている点等も伝えます。 また、住宅建築家の視点でこの物件を使うならどの様に計画すると生かされるかを直感でアドバイスします。 

 中古住宅の場合は現況建物の傷んでいる所、修復すべき個所等をチェックし、状況を説明します。また、改修範囲、予算等についても総合的にアドバイスします。
不安点を「直接、建築家に聞きたい」方にお勧めです。

建築家のアドバイス

以前から思っていました。 不動産会社が渡すA4用紙1枚の『物件概要書物件』を片手に買主が現地を見にゆく訳ですが、これだけでどれ位のを知る事が出来るのだろうと。 
現地の周辺や近隣がどの様になっているか、敷地は現地のどこまでなのか、専門用語が並ぶ書面を見て一体どれ位の人がこの内容の意味を理解しているのだろうと。

土地を見る方法は、実は押さえるべきポイントがあります。 それは道路と敷地の境界、敷地の高低差、そして給排水です。
実際は土地の権利関係やハザードマップ、地盤などもありますが、それらは後日調べることが出来ますが、道路の幅員や境界ポイント、敷地と敷地廻りの高低差、敷地周辺の雰囲気は現地でないと確認できないのです。 そしてそこが住む人にとってとっても大切です。

現地での情報を中心に、必要な情報を加えてグラフで図示化したものが、『見える土地評価書』です。
複数の物件を比較すればその差がよく分かりますし、買主の要望が取り入れられた土地であるかもこの土地評価書で分かります。

オリジナルの[見える土地評価書]は、今までにない買主にとっての時短ツールになります。

調査内容はインスペクションをベースに行います。 
インスペクションは建物の現状を目視で確認して状況を報告する訳ですが、【見える建物評価書】は中古住宅の改修を前提に、改修に要する費用を算出する為の調査も追加して行います。 
例えばサーモグラフィーを使うと、現状建物の断熱材の有無や雨漏り、また冷気の吹き出し口や筋交いの位置などをある程度把握する事が可能になります。

この情報から、これから行うであろう断熱工事や防水工事、耐震補強が必要かどうかを判定します。 買ってから改修の調査を始めたとたん工事範囲がとんでもなく広い事に気づく。 なんて事の無いように、購入前に調査を先行して行うのです。 物件を買ってから調べたのでは遅いのです。

こういった調査を行って作成した【見える建物評価書】は、物件を購入した後でどれ位のリフォーム費用が必要かを算定するベースとなり、購入後、想定外の補修費用が最小限に抑える事が出来ます。

測定機器
※このオプション調査は目視による調査ですので、隠蔽部分は検査対象外となります。

建物調査で確認する業務

基礎のクラッククラックスケール外観上の基礎表面にあらわれているクラックの状態を確認します。 
ヘアークラックは問題振りませんが、構造クラックの場合は不動沈下も考えられます。(幅0.5mm/深さ20mm以下)
外壁外壁のクラック屋根や外壁のクラック・欠損・浮き・はらみ等を総合的に評価します。
床下の湿気及び傾斜床下の含水率計測床下の湿度と木材の含水率を含水率計にて調査します。 湿気が多いとシロアリや木部の腐敗が多くなり易いためです。室内での床の傾斜(6/1000以下)をレーザー墨出器にて全体的に確認します。一方向に傾斜している場合は不動沈下が考えられますし、一部であれば床下の下地の問題による影響が考えられます。
壁・柱の傾斜またはむくり等柱の傾斜を測定室内の壁や柱の傾斜をレーザー墨出器にて測ります。一方向に傾斜している場合は原因を突き止める必要がありますし、部分的であればリフォーム時に調整が必要です。(6/1000以上の傾斜がないか調査を行う)
断熱材の不足・結露サーモセンサーサーモグラフィーにより確認します。断熱材の不足部や冷気の入口などを確認します。また、結露により断熱材の落下や壁内部の傷み具合も確認できます。
給排水管からの漏水その他給排水管の漏水チェック給排水管の発錆による赤水や漏水、滞留などを確認します。
防水層の著しいひび割れ、劣化等ベランダ雨漏りベランダや浴槽の防水層からの劣化や漏水について確認します。
雨漏り屋根裏の雨漏り屋根の形状を見たり天井裏の様子を確認することで雨漏りの部位をチェックします。
また、目で見えない部分はサーモグラフィーで雨漏りの部位をチェックします。
◆既存住宅状況調査技術者(国土交通省認定)既存住宅のインスペクタ- (建築士一級/技術者修了証明書番号 第01-17-00925号)

   

中古住宅はその殆どが改修が前提になります。

 特に昭和56年5月以前の建物(旧耐震基準)は、現在の耐震基準に殆どが達しておらず、大地震の際に一気に倒壊する危険性があります。 また旧耐震以降の建物であってもその安全性は確認する必要があります。

耐震診断の調査方法は、一級建築士による精密診断法にて算定致します。
中古住宅を購入する際は、現況建物の調査を行った上、耐震診断を行い、耐震性
が不足と判断される場合は、耐震補強をリフォームと同時に行う必要があります。

耐震診断

注意事項:耐震補強の基本は、現況調査を行いその情報で耐震診断を行いますが、物件の購入までに現況調査が出来ない条件の場合は、[土地購入サポート]となります。

耐震診断の診断結果が一応の安全ライン評価1.0を下回る場合は、耐震補強計画が必要になります。(評価1.0以上を希望する場合も同様) 計算ソフトによる耐震補強の計算を行い、リノベーション工事を行うことになります。

 また、その補強結果を図面化し、そして現地で正確に取り付ける必要がありますので、設置場所やその仕様等を作図するまでの一連の作業をワンセットにして組みました。

 更に改修現場での設置不能等に対する現地打ち合わせ(1回)も含んでいます。

 

 

 同行サービスのアドバイスで、より現地の良さが確認できた際、その土地にどんな建物が建てられるのか? 気になりますよね。

 そこで建築家が、その土地の良い所を生かし、要望を1つお聞きした上で、プランをフリーハンドで作成します。 出来上がる建物のイメージが想像することが出来ますので、建築することが出来る安心と共に決断する背中を押すことにもなります。 また、希望している住宅会社の坪単価が分かれば、概算計画書も一緒に作成します。

 作図はフリーハンドによる作図、約1/100スケールです。  

※1.提案したプランの訂正および変更は致しません。
※2.お渡ししましたプランは好きに加工していただいて構いません

中古住宅現況イメージ

 ナラスミカの母体は住宅専門の設計事務所奈の町ですから、プランニングのこだわり度合いが違います。
買主の暮らしに合わせたオリジナルのプランを作成します。

プランに取り掛かる前に建物に掛ける予算の算出を行います。
プランの方法は、買主からの聞き取りが中心になります。 家族の事やこだわり、どんな暮らしがしたいのか、予算や趣味等を聴き取りします。また、10年後、20年後はどうなっているかを考えてみます。
計画は余分な部屋の減築もあるでしょうし、部屋の合併、一部増築案も有るかもしれませんね。
建築家のプランを見て愉しんで頂ける良い機会になると思います。

※作業の範囲は建物の改修部分、そして作成図面は、平面図のプランニング
  S-1/50 業務となります。
※施工会社の指定等は一切ありません。お好きな施工会社でご依頼ください。
※ご要望がありましたら奈の町にて本格的な設計監理の依頼もお受けいたします。


Before(現況図)

After(リフォーム・リノベーションプラン)例


3Dパース付プランニング作成「暮らしプラン」1プラン
住宅建築家としての一番のポイント。

それは、この敷地にどんな家が建てられるのか?

敷地を見てここにどんなボリュームの建築空間があるのか、また、どのような建物が建築可能なのか、どんな住まいなのか。建築家は敷地を見てどの様な建物を創ろうかと頭の中で想像力を巡らせています。
というか、想像力だけで頭がいっぱいになるほどイメージを膨らませています。

購入する敷地に住まい手さんの住まいをイメージしてプランニングを1案いたします。


出来上がったプランニングを見て、イメージを膨らませてください。




●他にもプラン変更ができる[3Dパース付き再プランニング提案]も、ございます。
           >>詳しくは【住まいのプランニングOnly】ページをご覧ください

 

 

現場へご自身で見に行かれる方から、「沢山現地を見に行ったのですが、土地・建物の見方でどこを見て判断すれば良いのかが分からない。」 というお悩みを解決するために始めましたサービスです。 


気になる物件があると、現地へ建築家が行き物件の様子を動画で撮り、現地の情報と問題点等をyoutubeで見て頂きます。買主は現地へ行くことなく必要十分な情報を手に入れることが出来ます。(オンラインで完結可能です)

動画は現地だけでなく、駅からのルートや近隣の街並みも収録しており、併せて現地の様子での注意点なども説明致します。 これは多忙で時間の調整が難しい方にもお勧めです。
この情報を見た上で、ご自身が現地を確認すれば決断が容易だと考えました。

このサービスは、奈良への移住をお考えの方にもお応えできると思います。。
遠方から何度も足を運ぶことは大変で多くの時間も要します。 このサービスならば奈良へ足を運ぶこと無く自宅にいて希望に近い物件を絞ることが出来ます。

 現場へご自身で見に行かれる方から、土地・建物の見方が分からないというお悩みを解決するために始めましたオプションサービスです。 

買主が気になっている物件を、現地で調査、動画撮影します。

https://youtu.be/ethZW6XP_Zs

※物件が中古住宅の場合でも、「見える土地評価書」は土地に対しての評価となります。
※注意 中古住宅の撮影は売主の了解を得てからになります。

 

 

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