【土地・中古住宅】不動産購入サポート

現地同行+アドバイス

買主が気に入った物件を、建築家が現地同行いたします。また同行の前に簡単な事前調査を行い、現地確認事に購入の判断が容易に出来る様にします。

実際に住まいを建てる設計者として現地を見て、どういう問題があるか、どういう利点があるかを直接ご相談者にアドバイスします。

例えば、敷地で言えば現状の引き込みや高低差は給排水をするにおいて別途費用が発生するか。
ポイントで隣地と揉めやすいかどうか、隣家との越境、道路の幅員や種類が与える影響など
実際に建てるとなると問題になるポイントを説明します。

古い住宅地や、一般の土地や戸建て中古住宅を購入される場合は、このサポートを依頼されるのを
お勧めします。

不動産会社さんではこういった現場(実際に家を建てる・家をリノベーションする)場合の事まで
アドバイスできる経験をお持ちの方は少ないと思います。

また、土地の相談やアドバイスの必要でない現場(物件)もあります。
分譲住宅地やニュータウンなどの開発による分譲地は、既に区画と境界等が整備済みですので
敷地についてのトラブルが殆どないと考えて良いでしょう。(新しい分譲地又は開発許可証有)

アドバイスの内容

●建築が可能かどうかの判断(目視範囲)
●購入する上で考えられる問題点と注意点
●将来予測される可能性のあるトラブル(あれば)
●敷地に接している擁壁等の安全性
●住まいを設計する上でのポイント

更に詳しい調査が必要な場合は、”敷地物件調査”の依頼をお勧めします。

　

敷地物件調査

住宅設計している建築家だから分かる土地の見方で、各行政での調査を行います。
購入を決めたい。という物件にご依頼ください。

【土地購入・中古住宅購入】を購入したいと決めている場合、敷地物件調査を行います。
土地を購入したのち建築の段階で建築できない事が分かり、泣く泣く手放すことになったというお話を聞きました。
また、詳しい事情を理解していなかった為に家を建てるまでに相当な費用が掛かった。
また、欠陥住宅の為にリフォームではなく建て替えしなければならなくなった。　
など、事前に設計の専門家に相談していれば難なく回避できることがあります。
不動産業者は不動産の専門家であっても建築の専門家ではありません。
購入リスクの回避は購入者が専門家を味方に付けるだけで回避出来ることを知って欲しいと思います。

●調査項目

✓ 現地は住宅の建築は可能かどうか。また、条件があればそれについても記載します。
✓ 許可が必要ならどれ位の時間と費用が必要か。
✓ 中古住宅の場合、将来再建築は可能かどうか。
✓ 敷地の境界が確定されているか、隣地との越境が無いかを調べます。
✓ 接道の幅員が建築費に影響するか。幹線道路からの進入路を含めて調査します。
✓ 引き込まれている給水管は必要十分な口径であるか。
✓ 排水施設が設置されているか。
✓ 敷地の境界沿いに2m以上の擁壁がある場合の安全性とその影響についての見解。
✓ ハザードマップによる土砂災害警戒区域の影響がないか、浸水の影響を受ける区域でないか。
✓ 建築するまでに必要な工事はないか、あるならば幾らくらい必要なのか
✓ 隣接している擁壁や水路等は建築する住まいに影響しないか
✓ 建築に関する制限は他にどんなものがあるか、そしてそれはどんな制限なのか
✓ 相談者がイメージしている建物が建てられる敷地なのか
✓ その他、文化財や風致地区などが建物に影響する範囲について。

(中古住宅の詳しい調査は別のサービスになります)

●調査によって分かること

調査の結果、隣地所有者との間で訴訟問題があったことを知ることもあります。
建築できると聞いていた場所でも、調査後、現実的には難しいということもあります。
もちろんその反対で、建築が難しい場所で建築可能になるケースもあります。
こういった不動産仲介にあまり関わることのない項目でありながら、購入者にとってはとても
大切な問題を調査しアドバイスいたします。

購入予定の土地が、古い住宅地や道路の狭い土地、中古住宅等が建っている土地、敷地の
広さが500㎡以下の土地、市街化調整区域内の土地等の場合は、ぜひ調査依頼することをお勧めします。
（敷地が500㎡以上の土地は別途協議が必要ですのでご相談ください）

インスペクション

屋外
・基礎のヒビ割れ・白蟻の被害・沈下・換気不良、鉄筋の露出
・外壁のふくれ・サビ・ヒビ割れ・シーリングの破断・浮き
・屋根のずれ・ひび割れ・浮き・劣化、雨樋の詰まり・はずれ
・軒裏の雨漏跡・雨漏り・はがれ・建具周りの隙間、開閉不良・シーリング材の破断
・バルコニーの手摺りのぐらつき・腐朽・サビ・ヒビ割れ

屋内
・土台及び床組の著しいひび割れ・白蟻の被害・床の沈み・傾斜
・柱及び梁の腐朽・蟻道・割れ、
・壁（室内側）の下地迄のひび割れ・浮き・はらみ・雨漏り・目地の破断・白蟻の被害
・天井及び小屋組の著しいひび割れ・はがれ・梁のたわみ・雨漏り跡

床下
・土台・床組：構造耐力上支障があると思われる部材や接合部の割れ・腐朽・木材含有水分率
・基礎：立ち上がり部分（屋内・屋外）のひび割れ・鉄筋の露出を伴う欠損、防湿処置
・束：緩み・浮き
・蟻害等の跡等

小屋裏・天井裏
・小屋裏・各階間の天井裏・梁・桁など構造耐力上支障があると思われる部材や接合部の割れ・
　金物の不足や緩み・腐朽・発錆（鉄骨造）・木材含有水分率（木造の場合）
・災害履歴：漏水や火災等の跡、蟻害等の跡

設備
・給排水管：給水給湯管及び排水管の漏水・赤水・パッキンの劣化
・換気設備の作動不良、換気ダクトの接続不良・欠損

※上記の項目でも調査日に物理的な要因等で調査不可となることもあります。
※建物調査の範囲 は目視可能な範囲です。
床下は点検口や床下収納庫などから目視可能な範囲、屋根裏も点検できる箇所から
目視可能な範囲です。もちろん、建物の外周りや設備、壁・柱の傾きなども建物調査します。

使用する機材と確認する業務について

基礎のクラック		外観上の基礎表面にあらわれているクラックの状態を確認します。　ヘアークラックは問題振りませんが、構造クラックの場合は不動沈下も考えられます。(幅0.5mm/深さ20mm以下)
外壁		屋根や外壁のクラック・欠損・浮き・はらみ等を総合的に評価します。
床下の湿気及び傾斜		床下の湿度と木材の含水率を含水率計にて調査します。 湿気が多いとシロアリや木部の腐敗が多くなり易いためです。室内での床の傾斜(6/1000以下)をレーザー墨出器にて全体的に確認します。一方向に傾斜している場合は不動沈下が考えられますし、一部であれば床下の下地の問題による影響が考えられます。
壁・柱の傾斜またはむくり等		室内の壁や柱の傾斜をレーザー墨出器にて測ります。一方向に傾斜している場合は原因を突き止める必要がありますし、部分的であればリフォーム時に調整が必要です。(6/1000以上の傾斜がないか調査を行う)
断熱材の不足・結露		サーモグラフィーにより確認します。断熱材の不足部や冷気の入口などを確認します。また、結露により断熱材の落下や壁内部の傷み具合も確認できます。
給排水管からの漏水その他		給排水管の発錆による赤水や漏水、滞留などを確認します。
防水層の著しいひび割れ、劣化等		ベランダや浴槽の防水層からの劣化や漏水について確認します。
雨漏り		屋根の形状を見たり天井裏の様子を確認することで雨漏りの部位をチェックします。また、目で見えない部分はサーモグラフィーで雨漏りの部位をチェックします。

●既存住宅状況調査技術者(国土交通省認定)既存住宅のインスペクター (建築士一級/技術者修了証明書番号　第01-17-00925号)

敷地や物件の動画調査サービス

遠方にお住まいの方へ、現地の様子を動画で撮り詳しく紹介します。

物件探しは大変です。
特に遠方にお住まいの方は気になる物件が出たという事であれば、その都度お休みを取り車を走らせ(或いは電車に乗って)現地を見に行くわけです。　良い物件に出会えるのであればそれは構わないのですが、良い物件に巡り会うまでどれ位現地を見に行く事になるのでしょうか。

誰か自分の為に現地を見てきてくれないものだろうかと、思われたことはありませんか?
期待通りの物件なのか、行く必要も無い物件なのか。　まずそれを確認して良いなと思えば自ら現地へ赴けば良いのです。　これは貴方にとっての大切な時間が無駄遣いにならない為のサービスです。

では実際にどのような流れになるか説明します。

気になる物件があると、先にナラスミカが現地へ行きます。　
そして物件の様子を動画で撮り、物件の情報と専門家かから見た問題点を整理します。
撮影してきた動画を編集した際に現地の様子をyoutubeにアップします。
(この動画は依頼者の方だけが見ることのできるものです)
買主は現地へ行くことなく、ご自宅で必要十分な情報が手に入ります。(オンラインで完結可能です)　

動画は現地だけでなく、駅からのルートや近隣の街並みも収録しており、併せて現地の様子での注意点なども説明致します。　
動画を見て物件を気に入ったものだけをご自身で現地を確認していただければ良いのです。

このサービスは、奈良への移住をお考えの方にもお勧めです。

不動産仲介業務

ナラスミカの不動産仲介業務

◎買主が気に入った物件（土地や中古住宅）の不動産サービスと仲介不動産サポート【A.建築家が現地同行とアドバイス】【B.敷地物件調査】ご利用後、不動産仲介業務をいたします。

◎購入が決まった1物件に関して、不動産サポート[A][B]でお支払い済みの費用を、全額仲介手数料から引かせていただきます。

◎その他の特典、土地購入の場合、建築家がラフプランを1案無料で作成します。（物件を気に入って、買付申込書を出す場合のみ）

ナラスミカは住宅専門の一級建築士事務所 奈の町が母体です。　
建築家が物件を見る際は、不動産業者と視点が違います。
それは実際に家を建てる場合、何が注意事項であるかを知っているからです。