リニューアル中

住宅コンサルタントが住まいの選択(戸建,マンション,注文,分譲,中古)からアドバイス、長く快適に暮らせる不動産購入をサポートします。[奈良県,大阪府,京都府南部]

心惹かれる中古住宅で、自分らしく暮らす。

WRITER
 
この記事を書いている人 - WRITER -
自己紹介ここに書く
詳しいプロフィールはこちら
narasumika

物件探しをしていると、心惹かれる建物に出会うことがあります。

実は私にもそんな経験がありました。 
田園風景の中に溶け込むように建つその家は、とても愛くるしい蔵を持つ平屋建ての住まいでした。 
この住まいをリノベーション計画する際、この蔵が書棚に囲まれた居間として使われる暮らしが
頭の中に浮かんできたことを今でも覚えています。
この中古住宅は、結局購入する事にはなりませんでしたが、
貴方もそんな物件に出会ったことはないでしょうか。

こういった出逢いはそうそう何度もあるものではありません。
これはもしかしたら恋愛と同じようなものかもしれませんね。
今購入しなければ二度と会えないかもしれない・・・

ビビッと来たらそれを買えばいいんです。

ちょっと待ってください。

ここで焦ってはいけません。
大切なことは、現在の建物の状態を調査する必要があります。
これをせずに購入してから調べてみると・・・
見えない所で建物が老朽化している。や、改修費用が建て替えする以上に掛かってしまう。
そんな事になれば、想いの実現はとても高い壁になってしまいます。
購入した後であれば、引き返す事すら出来なくなるのです。
既存建物の状況を知ることは、とても大切なことです。

◆奈良住家の建物調査

もう一歩踏み込んだ調査が必要

中古建物付き土地の売買情報をネットからでも見て頂けると分かると思いますが、建物についての情報はどうでしょうか?
建物についての情報は、間取りと階数、築年度(数)程度で、他に記載はありません。
購入者自身が現地の建物を見て判断してください、という事ですね。
そのままの状態で住むのであれば良い訳ですが、リフォーム・リノベーションをお考えであれば、きちんとした建物の調査は絶対必要です。

例えば物件の購入後、建物について雨漏り等の欠陥部分があった場合はどうなるのでしょうか?
実はその補修責任として、売主から買主に対して保証する瑕疵担保責任というのがあります。

建築業者が建てる新築住宅であれば、瑕疵担保責任は2年あります。
しかし中古住宅の場合、残念ながら売主の殆どは個人であり、そこに入る不動産業者は、販売ではなく物件の仲介のみになります。(瑕疵担保責任の対象外)

中古住宅でもまだ新しい物件であれば、1~3か月程度の瑕疵担保がつく場合はありますが、古い物件は、「瑕疵担保責任免責」である場合が殆どです。
これは売主が瑕疵担保責任を負いません。現状の状態で買ってくださいという条件を付けて売っているものですね。
こういう売買は売主が個人であれば可能で、この場合、物件の引き渡し後から売主の責任は負担しませんと表記しているのです。

購入者が建て替え目的であれば瑕疵担保は必要ないでしょう。 
しかし購入が、改修目的であれば既存建物の状況を知る事はとても大切です。
それによって改修内容は大きく変わりますから。

昨今、物件により売主側でインスペクションを付ける物件もあります。
インスペクションを受けられる事はとても良い事なのですが、売主側が依頼する調査にどれだけ買主の為に見てくれるかと言うのは、少し疑問点が残ります。
一番良いのは、買主である貴方側で調査を行う事です。
売主のインスペクションも良いとは思いますが、私はもう一歩踏み込んだサポートが必要だと思います。

それを説明する前に、

一般の買主で出来る【建物調査】とは?

一般の方が見て建物の様子を確認できる情報は、建物の中を内覧して、

○部屋の構成や間取り
○床がフワフワ・ギシギシしている場所がないか
○床が傾いていないか
○シロアリが出て来た経緯はないかを聞く
○雨漏り(内部に雨漏り跡があれば)
○キッチンやお風呂などは綺麗か

ぐらいではないかな、と思います。

売る方もそれ位は知っていますから、気になる点は先に手直ししているでしょうね。
それを見て、ホッとして、購入しようとします。

ちょっと待ってください。
その調査は全く物件の調査になっていません。

なぜなら、
改修を行う際に必要な情報が少なすぎるからです。
確かに目で見て手で触れて傷んでいる場所があれば、改善する必要がありますよね。
私たち専門家も視覚や触感、嗅覚等で判断する部分は大きいです。
しかし、私たちはその先にどんな問題が潜んでいるのかを想像して調べるのです。

視覚や触覚で気になる部分は、精密機器を用いてその数値を確認します。
更に、床下や天井裏に問題となる原因が無いかを確認しようとするのです。

見た目だけを手直しする事が改修と思われているかもしれませんが、それは違います。
その行為は、内部で問題となっているものを解決しないまま、新しいもので蓋をする様なものです。

例えて言いますと、床が傾いている気がする(ビー玉を転がした的な)。
専門家は、傾斜している程度が許容範囲内なのかどうか、また、その原因は何なのかを調べます。
床下の湿気による劣化が原因か、シロアリが原因なのか、地盤の沈下が原因なのか。
状況の原因で改修費は大きく変動します。
原因が読めれば、建物の劣化度合いも分かりますし、その補修に掛かる改修費もある程度の予測が可能になります。

建物全体の状況が掴めるならば、安全に住めるための改修予算もおおよそどれ位必要なのか予測できます。
建物の調査は、この改修予算の算出(予想)が一番大きな目的です。

イメージ

建物を調査するのは、住宅専門の一級建築士事務所です。

まず、奈良住家は住宅設計専門の、一級建築士事務所奈の町が母体です。
奈の町のプロフィールは、住宅設計の専門家として創業から30年以上、住まい手さんの家づくりを土地や中古住宅の購入から 完成まで関わってきました。調査の立場は常に購入者側にあります。
購入を検討している場合、既存建物がどれくらい傷んでいるのかを最大限注意をして調査をします。

更に調査も建物だけ調査するのでは問題があります。
突然、建物だけでは問題がある、と言われて驚かれたかもしれませんね。
よく考えてください。中古住宅は建物だけを購入するのではありません。
中古住宅は、敷地と建物が一体の複合資産です。

例えば、将来この場所では再建築が出来ないというケースだってあります。
建て替えられたとしても既存建物よりずっと小さな建物しか建てられない場合もあります。
また、建築費についても気が付きにくい割高となる要因がある場合もあります。

【もう一歩踏み込んだ調査】とは、建物調査と敷地の調査のことです。
これについては,後の”敷地物件調査・コンサルティング”で御説明します。

建物調査は、買主側で行う事が大切です。

奈良住家は、既存住宅現況検査技術者(国土交通省認定)既存住宅のインスペクター資格と長い経験を持つ技術者が、買主の依頼を受けて現地建物を調査します。

住宅診断は、依頼者から改修目的の意思を受けて調査しますから調査報告だけでなく、改修する為の具体的な相談や購入についてのアドバイスも行います
業務内容は、こちら(住宅診断・現状建物の検査)に詳しく説明しています。

奈良住家の住宅診断と、一般の住宅診断の違いは、
 建物調査 + 調査依頼者の立場に立ったアドバイス にあります。

奈良住家の建物調査までの流れ

建物調査依頼の流れ
  1. はじめに、相談者ご自身で現地を見て頂きます。(外観と敷地のみ)
  2. 気に入れば、当社から資料を取り寄せます(直接不動産業者へ連絡はしないで下さい)
  3. 奈良住家とご一緒に、現地(建物)の内覧をします。
  4. 購入しようと検討に入った場合【建物調査依頼】を承ります。
  5. 売主業者に建物調査の了解を取ります。
  6. 了解があれば建物調査へと進みます。(調査費をお支払い頂きます)
  7. 現況建物の調査を行い、調査報告書を提出いたします。
    調査報告書をみて、購入判断をしてください。また、売主側で調査不可の場合は、現状での
    条件で判断します。(調査費は発生いたしません)

建物調査の具体的な調査項目

建物についての調査項目(中古住宅購入時の建物調査)

調査イメージ(床下、屋根裏の調査)

◆奈良住家の不動産仲介

奈良住家では、ご相談者の要望に合わせた物件調査と仲介を行います。

この奈良住家のテーマでもあります「自分達がしたいことを優先的に住まいを決める」

『趣のある古民家が気に入った』 
『ここから見える風景が気に入った』
『家の中で薪ストーブを燃やしたい』
『庭で家庭菜園ができる』
『自家用車3台置きたい』
『おうちカフェをやりたい』などなど

そういう想いが詰まった住まいを、ぜひ購入して欲しいことから始まりました。

そんな物件が見つかった時の流れをお話しします。

奈良住家では、物件探しは基本的にご相談者が自ら気になっている物件の相談から始めさせていただきます。

現地を歩いて見つけられた場合や、ネット等で気になる物件を見つけられた際は、まず初めにご自身で現地を見に行ってください。  

現地に行かれた際は、車の入れ方や周囲の状況等を見て、気に入り購入したいと思うかどうかを、ご夫婦で確認してください。

現地を見る前に判断するのはあまりお勧めいたしません。
ご夫婦(例え任されていたとしても)で見て、『良いな』と思える物件、ここで暮らしてみたいなという物件が、心惹かれる物件なのです。
出来れば子供さんの学区や買い物の出来るところも、事前に確認しておくと安心できます。

その上で、『購入したい』と思われた場合は、ご連絡下さい。

奈良住家でも、ご希望ありましたら物件のご紹介をさせていただきます。
検索はレインズ(指定流通機構)を中心として検索し、ご希望に合いそうな物件の中から奈良住家がお勧めできる物件をご紹介させて頂きます。
ご紹介が必要な場合は、ご依頼者と奈良住家との”一般媒介契約”を交わして頂くことになります。

物件探しについて

ご自身の物件探しで、簡単判断チェックをお話ししておきます。

1)前面道路
●道路幅4m未満はあまりお勧め出来ません。、可能であれば4M以上の公道がベストです。
●敷地が道路から極端に高定差があると、使用できるようにするだけで多大な費用が掛かります。
●敷地と道路が接している部分の距離が2M以上ある。(無いと再建築できません)

2)敷地と隣地のつながり
●敷地の周りで2m以上の崖がある場合(擁壁も)は、それ自体の調査が必要になります。
●台地の終端部分で崖地になっている様な場所も調査が必要です。
●開発分譲地であれば問題ありません。

3)駐車関係
●実際に所有する車の台数が駐車可能か、また現実に出し入れが可能かも確認します。
●幹線道路から現地に行くまでにすれ違いが出来ないような狭い部分が無いか。

建物探しから売買契約までの流れ

建物探しから売買契約までの流れ

①流れ始めにご相談者ご自身(ご夫婦)で必ず現地を見て下さい。(外観と敷地のみ)
②実際に見て、購入したいと思われる物件であれば、ご連絡ください。
 奈良住家から詳しい資料を取り寄せます。但し、直接業者へ連絡はしないで下さい。
③取り寄せた資料と合わせて奈良住家とご一緒に、現地(建物)の内覧をします。
④購入を前向きに検討に入った場合、ご希望により【建物調査】を承ります。
⑤売主業者に建物調査の了解を取ります。
⑥了解があれば建物調査へと進みます。(調査費をお支払い頂きます)
⑦現況建物の調査を行い、調査報告書を提出いたします。
⑧購入を決断すれば、売主宛に【購入申込書】を提出します。
⑨売主から了解があれば、重要事項説明及び売買契約へと進めます。

※ご注意:他の不動産業者から紹介された物件は、当社で仲介する事は出来ません。

○融資を受ける為の準備が必要な方へ

事前に融資先へ、【リフォーム一体型住宅ローン】について相談を受けておいてください。
融資の相談を予め受けておくと、この後の進め方が早くなります。

参考ブログ中古住宅の購入リスクは、物件とリノベーションのローンに制限がある | 建築家の住宅コンサルティング「さあ、住まいの話をしましょうか」 (asanokatsuyoshi.com)

○購入申込書の提出

購入可能の判断を出せれば、売主の不動産業者を経由して〔購入申込書〕を提出することになります。
その後、売主から了解の返事が来れば売買契約へと進むことになります。
予算的に厳しい場合は、幾らか購入価格を抑えた数字で提出するのも手段の一つです。しかし無茶な購入希望価格を書くと、初めから断られることになり、その後は受付もしてくれ ない場合もありますから失礼のない様に注意が必要です。

ちなみに、購入申込書の売主への優先順位は、購入申込書の提出順ではありますが、買主側の希望価格が売主の希望価格に届かず、後から提出された購入申込書がより希望価格に近い場合は、そちらを選ばれる場合もありますので価格の提示には配慮が必要です。 
どうしても購入したい気持ちがあれば、値引きは無いくらいで考えておくのが良いでしょう。

不動産仲介手数料

        不動産仲介手数料(税込)       
       (物件価格x3.3%)+6.6万円

◆建築家の敷地物件調査とアドバイス

建物調査(住宅診断)でお話しいたしました、大切な事、”敷地調査”についてこれから詳しくお話しします。

もう一歩踏み込んだ”敷地の調査”

30年以上も住宅設計をやっている訳ですが、不動産仲介をするようになって分かったことがあります。
それは、不動産仲介業で調査する内容と、住宅設計をする際の調査内容が違う事です。

『何が違うの? 物件の情報なら同じでしょ。』

こんな意見を持たれるかも知れませんね。
土地も建物もどちらも不動産だし、その取引なら同じだと思いがちですよね。

実は大きな違いがあるのです。

不動産仲介では、物件の持つ情報を正確に買主に伝える事が目的です。買主がその物件をどの様に利用するか
は売買条件として関わってきません。 
物件にどういった法律が関わり、現状はこの様になっていますと正確に情報を伝える事です。
既存建物についても、この様な建物ですと伝える事です。
インスペクションがありますが、これはあくまで建物の状態を正しく伝える手段でしかありません。

設計(新築・リノベを含む)では、その物件の諸条件を生かしてどの様に建物を計画するか、が目的です。

具体的に言うと、敷地で言えば、公簿売買の土地面積と現地測量面積は異なる事があります。 
そんな場合、公簿の測量図を基に計画することは出来ません。必ず実測の測量図が必要です。 
また、道路について言えば、道路の幅員が建物にどの様に影響するかを考えます。
資材の搬入、重機の作業性も大切ですし、道路幅員で建物が建てる事の出来る空間は大きく変化します。 
隣地との空き空間は足場をどうするかも検討が必要です。
敷地に擁壁があれば擁壁の安全性の判定も行いますし、給水管が引き込まれていても、予定建物がその口径で足りるのかも検討します。不足する事が分かれば新たに引き込む事が出来るのかも検討します。
下水処理にしても敷地側が低ければ排水勾配は逆勾配になります。

また、建物の建築資材を搬入できるルートがあるかも重要です。他人地を通らなければ搬入出来ない場合、最悪のケースでは建築できない場合もあります。

まだまだ沢山検討する項目があります。そして、不動産仲介ではこのような検討は行いません。
敷地だけでなく、それは建物についても全て言えるのです。

何が言いたいのか。

それは、物件(敷地)の条件がそのまま建物の条件に影響し、建築費に反映されるからです。
それもこの影響は少額ではありません。

幸にも私は、沢山の設計経験を通じてこういった問題に対処してきました。
コストダウンや対処が出来る事もありますし、出来ない場合もあります。
どうすれば対策可能かもアドバイスが出来ます。
反対に、どういった敷地を購入するのが良いのかも、設計する立場からアドバイスする事も出来ます。 
買主の要望に合わせた物件購入のアドバイスですね。

そのアドバイスは現地を見ただけで分かる場合もありますし、調査する事で判明する情報も あります。 
その為に購入前には必ず物件調査をお勧めしたいと思います。
買い急いで後悔した場合のリスクを考えれば、買わなかった決断をするのに使った調査費は、購入価格に比べれば明らかに少額ですし、それは無駄にはなりません。

はっきり言います。
私が物件(土地・中古住宅)を購入する際は、必ず全てを調べた上で購入を決めます。
たとえそれがどんなに気に入った物件であったとしても調査が先です。
建てる目的、予算(土地と建物の予算)、現状の敷地・建物調査、敷地周りの環境。
きちんとした物件調査をしないで買ってはいけません。

Q&A

Q1 建物調査依頼の費用は、どのタイミングでお支払いするのでしょうか?

 A/ 物件をご自身で見て気に入った上で、既存建物の状態がご相談者の要望に合っていたなら購入したいと考えられた際は、直接ご依頼ください。 売主側の不動産業者に建物調査の了解を得ました段階でお支払いを頂き、調査に着手致します。

Q2 不動産探しが相談者主体なのは分かりました。 もし、持ち込んだ物件の仲介が別の業者で決まっている場合、建物調査だけを依頼する事は出来ますか?

 A/ 承ります。 物件購入が不安であればご依頼いただけましたら調査いたします。 物件の購入前であれば建物調査について売主業者からの了解が必要です。手続き方法は、Q1に準じます。

Q3.持ち込んだ物件の仲介が別の業者ですが、建物調査と、リノベーションを奈良住家で依頼した場合は、割引などありますか?

 A/ 奈良住家が仲介に入らない場合は、調査費・設計料の割引はありません。ただし、当社が仲介をさせて頂いた上で、売買契約後、設計監理契約をされた方は、設計監理契約費より75,000円分の費用を割引させて頂きます。

Q4.敷地物件調査をお願いして、奈良住家さんでその不動産の仲介の契約となった場合、先にお支払いした敷地物件調査費は、仲介料とは別になるのでしょうか。

 A/ 奈良住家で仲介をさせて頂きましたら、先に頂きました敷地物件調査費(1回分のみ)は仲介料から全額割引させて頂きます。(物件取引価格が1200万円以下の場合は、割引はありません)

Q5.敷地物件調査依頼が1回で購入出来ればよいですが、2回、3回となった場合は、そのお支払いはどの様になるのか教えてください。

 A/ 調査範囲は多岐に渡り行います。申し訳ありませんが、毎回実費でお支払い願います。

Q6.自分が持ち込んだ物件と、奈良住家で探して頂いた物件の、敷地物件調査料や仲介料は同じでしょうか?

 A/ 物件調査料、仲介料とも同じです。

この記事を書いている人 - WRITER -
自己紹介ここに書く
詳しいプロフィールはこちら