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親の土地に二世帯住宅を考えてみる

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親の住まいを子世帯が建て替えて二世帯住宅とする場合

ご相談に来られる若いご夫婦の一番の悩みは予算です。
昨今、土地から購入して住まいを建てることは、とても難しくなりました。

土地が既にあれば、土地代に掛かる費用を建築費に回すことが出来ますから、
こだわりにしても規模にしても自由が生まれます。

そこで親の住む土地に二世帯住宅を建ててみてはと提案することがあります。
当然、親と同居となりますから良いこともありますが、問題も発生しますよね。
今回は住まいを建替える場合の要件について考えてみたいと思います。

まず良いことですが、一番大きいのは経済的なメリットですね。 
二世帯住宅の場合には一般的に、親世帯の持っている土地に子世帯がローンを
組んで家を建て替えるといったケースが多いです。
もちろん全額自己資金で建てる方もいらっしゃいます。

子世帯は土地購入費用を住まいのこだわりに,より多く掛けることができますし、親世帯は新しい住まいで、子供や孫と一緒に暮らせる。
建て替えることで、双方にとって良いことがあります。
現在の親世帯は子育てを考えて、良い環境に土地を持っているケースも多く、
子世帯は生まれ育った土地ですし安心ですね。

子供を親世帯に見てもらえるのもメリットのひとつです。
保育園などの送迎、学校から帰ってきた子供も心配なので、
共働きの子世帯には大変助かります。
また、親世帯も高齢になると子世帯がサポートしてくれるので安心です。

さて、問題点についてはどうでしょうか。
ひとつは完全分離型二世帯住宅と言いましょうか、各世帯で独立した玄関や水廻り、リビング等を別々に設けることは2軒の住まいを建てることになってしまいます。 
2軒分の住まいを建てる費用になってしまう事は土地代軽減のために同居するメリットを大きく失ってしまう事になります。

実際、ご相談に来られた方でそういった事案がありました。 
1棟の住宅に子世帯、親世帯でそれぞれ別々のLDKや個室を希望であるにも関わらず、建築費は子世帯が1軒分の予算で建てたいとご希望でした。 
結局建築できないのでお断りいたしましたが、このケースが成立するのは、建築費を親世帯と子世帯がそれぞれ捻出可能な場合のみですね。

次は住まいを建てる上での要件や注意点等について。

はじめに住宅ローンについて。
通常住宅ローンを借りる場合、土地建物の担保が必要になります。 
住宅ローンを借りるのは子世帯ですから建物の名義は子世帯であり、建物を担保とすることは可能です。

しかし、土地の名義は両親です。 住宅ローンをする場合は建物の抵当権で融資額全額の担保力となる事はありませんので、土地も同じく担保とする両親の承諾も必要になります。 
注意点として、現在土地に抵当権が残っている場合(ローンがまだ残っている)は担保設定は出来ません。

次に相続問題について。
親名義の土地の場合、親が亡くなると相続が発生します。 
相続人が子世帯の本人のみでしたら問題ありませんが、他の相続人(兄弟等)がいる場合は注意が必要です。
相続時に所有権を主張されると、その権利を買い取るために借金をしたり、折角の住まいを売却せざるを得ない場合もあるようです。

相続人が複数以上要る場合は、兄弟など他の相続人ともめないように、事前に話し合いで了承を得ておくことが重要です。 また、両親の将来の介護についても一緒に話しておく必要があるでしょう。

では、相続争いを生まないために土地の名義人を同居する子供へ変更することを
考えてみます。  
この場合。既に土地の名義が子供へと移っているので相続時のトラブルは回避できますが、その代わり土地の評価額に対しての贈与税が発生することになります。 贈与税は親から子への一般より減税はありますが以下の通りです。

基礎控除後の課税価格 200万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 4,500万円以下 4,500万円超
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 30万円 90万円 190万円 265万円 415万円 640万円

2020年1月現在

例 評価額2500万の土地を父母より贈与された場合
   2500万x45%-265万=860万  贈与税は860万になります。

土地の評価が高いほど高額な贈与税が発生します。 その税金も建築費と別に用意する必要があります。

相続が発生した場合、二世帯住宅は相続税対策にもなります。
詳しくは税務署に相談してください。

まとめ

二世帯住宅の良いこと
・独立型の二世帯ではなく共有型の二世帯住宅は、土地の収得が必要でない分、
 建築費として経済的なメリットが多い。 
・また、暮らしの中で親世帯・子世帯関係で助け合いができます。 
・相続時に、二世帯住宅は「小規模宅地等の特例」により節税の効果が 
 あります。

二世帯住宅の問題点
・住まいへのこだわり順位を話し合って決めておかないと、予算内に
 収まらなくなります。
・親の土地に子世帯が住宅ローンを使う場合、土地に抵当権を付ける親の了承が
 必要です。
・また、他の相続人(兄弟等)に事前に話し合いで了承を取っておくことが大切です。相続が発生した際、重要になりますのでしっかり押さえておく必要です。

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