自分たち想いの住まいを手に入れる方法として、
親の土地、親からの資金援助を考えてみる方法があります。
ただ、金銭的には楽になっても、気持ちの面で負担になることもありますので、
もし、親に頼ったらどうなるかなと、気楽にお読みください。
両親から土地代又は建築費を借入(借入契約)する
私が実際にお勧めすることの多い方法で、土地だけ決済するのです。
一番のメリットは、時間のゆとり。
つなぎ融資の金利も期間制限もないので急いで決めなくて良いのです。
土地を買って家を建てる場合、少なくとも当初必要な自己資金として売買契約時に土地売買代金の手付金とその諸経費が必要です。（物件代金の約10～15％）
そして土地の売買契約の後 土地の決済をする訳ですが、土地代金の残金決済時に融資機関からローンを受ける事になります。正確には住宅ローンのつなぎ融資が始まり、翌月から金利の支払いが始まります。
実際のローンが始まるのは建物が完成し、抵当権が設定できたときに実行される訳ですので、それまでの期間は金利を払い続ける訳です。
両親から土地代と諸経費分の不足分を借入出来るとすれば、土地購入に対して融資を受けないので、家づくりはじっくり時間を掛けて進めることが出来ます。
融資機関も各銀行へ交渉する余地も十分あり、自分たちにとって有利な銀行とローンを組むことが出来るのです。
土地を決める際に住宅会社を決め、同時にローンを申し込む方法ですと、「ローンの通る銀行」が最優先事項となり易くなります。また、銀行によっては土地購入から建物の完成まで期限があるところもあります。この場合は設計に時間が殆どありませんので、後で後悔も、なんてことがよく見られますね。
土地を自己資金（現金）で購入するメリットは絶大です。
次に親から土地建物代金を全額借りる場合があります。
親からお金を借りる場合、親子間の借り入れですので融資機関へ担保を提供する必要がありません。
また、借入れする条件（金利や返済期間）をある程度自由に決められるところでしょうか。
こういった特典がある反面、親から借りる場合は必ず「借用書」を作りましょう。
返済行為をしない場合は贈与になってしまいます。 借用書をつくり、「返済額、その期間を決めて、親の口座へ入金した証拠を残しておくことが大切です。
また、金利も必ず決めるようにしましょう。 金利は一般の金融機関等の住宅ローン金利を参考にして決めると良いでしょう。 実際に借用書をつくる際は、最寄りの税務署などで相談してみましょう。
両親の土地を無償で使わせてもらい(使用権)家を建てる
一番のメリットは、土地代は不要になり、建物のみに予算を使うことができる。
土地所有者が自分ではなくても、住宅ローンは可能ですし、住宅ローン控除も可能です。
親の土地に家を建てる場合の相続税と贈与税に関する注意点をお伝えします。
◊親の土地を無償で使う場合
親の土地に家を建てるときは、多くの場合、地代を支払わず土地を無償で使います。無償で土地を使うことを「使用貸借」といいます。使用貸借では、借地権が贈与されたことになって贈与税が課税されるのではないかという点が心配されます。しかし、個人間の使用貸借では借地権に価値はなく、贈与税の課税対象とはなりません。
親に地代を支払わなければ税務署に指摘を受けるというのは誤った認識であり、個人間では土地をタダで借りても贈与税の問題は生じません。
しかし親が亡くなって子が土地を相続するときは相続税が課税されます。このとき、土地の相続税評価額は借地権などを差し引かず、自用地評価といって更地と同じ状態で相続税がかかりますので、相続税が安くなることはありません。
◊親の土地に家を建てる場合の住宅ローン
親の土地に家を建てる場合でも住宅ローンを利用すれば、所得税の住宅ローン控除が適用できます。住宅ローン控除は、所得税の税額から10年間にわたって毎年末のローン残高の1％相当額が引かれる制度です。所得税から引ききれない金額は翌年の住民税から引かれます。床面積が50㎡以上あることや、借入期間が10年以上あることが主な要件となっています
◊まとめ
ここまで、親の土地に家を建てる場合の税金に関する注意点をお伝えしました。親の土地に家を建てる場合、土地を譲り受けたか借りているか、または賃料があるかないかによって、税金に関する注意点が異なります。また、親が亡くなったときに相続税の小規模宅地等の特例を適用するためには、前もって親と同居している必要があります。
どのようにすれば税制上有利になるか知りたい人は、相続税に詳しい税理士に相談するとよいでしょう。
両親・祖父母から援助を受ける
貴方は贈与と言う言葉を知っていますか？
そうです。 無償で頂くと言うことです。
ご両親や祖父母(直系尊属)からの贈与があれば有難いですね。
ただし、無限に頂けると言う訳ではありません。日本には贈与税があります。
では、贈与税のかからない上限は幾らなのか？
答えは、110万円までは無税で、税額はこの金額から超えた分に対して、頂いた金額の10%、15%、20%、・・・と増えてゆきます。
日本の税法上、「住宅取得資金に係る贈与税非課税措置」と言うのがありまして、2021年12月31日までの間であれば直系尊属から自己の住居の為の住宅の新築もしくは収得や増改築の為の金銭(住宅収得資金)の贈与を受けた場合、一定の金額まで贈与税が非課税になる制度があります。
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契約年 | 消費税10% | |
| 質の高い住宅 | 左記以外の住宅(一般住宅) | |
| 平成31年4月～令和2年3月 | 3000万 | 2500万 |
| 令和2年4月～令和3年3月 | 1500万 | 1000万 |
| 令和3年4月～令和3年12月 | 1200万 | 700万 |
ポイント1
① 贈与時に日本国内に住所がある事
② 贈与時に贈与者の直系卑属である事
③ 贈与年の1月1日において、20歳以上である事。
④ 贈与年の合計所得が2000万円以下である事
⑤ 贈与年の翌年3月15日までに住宅収得資金の全額を充てて住宅用家屋の新築もしくは収得又は増改築等をする事
ポイント2
① 新築の場合、住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下である事
② 収得した建物が建築後使用されたことが無いもの
③ 建築後使用された事があるもので、その収得の日以前20年以内(耐火建築物は25年以内)に新築されたもの。
④ その他仔細あります
ポイント3
質の高い住宅について基準は以下に当てはまるものです。次のいずれかに適合する住宅で、その基準に適合する事を証する書類が必要です。
① 断熱性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
② 耐震等級(構造躯体の倒解等防止)2以上又は免震建築物の住宅
③ 高齢者配慮対策等級(専用部分)3以上
詳しくはHPを検索して調査してください。
国税庁ＨＰ
この非課税措置を使って、自己資金を増やす手はありますね。
次は【相続時精算課税制度】という非課税制度について説明します。
両親からの相続時精算課税選択の特例を使う。
住宅購入資金として両親などから資金の贈与を受けるには、二つの非課税制度があり、その二つの特例制度を受けることが出来ます。 1つが前項で表記しました【住宅取得等資金の非課税制度】
二つ目がこの【相続時精算課税選択の特例】です。
【相続時精算課税選択の特例】とは、相続時に精算することを前提に、将来において相続関係にある親から子への生前贈与を行いやすくするための制度です。
贈与の額が非課税枠を超えた場合は一律20％の税率で課税され、その贈与税は相続の際に贈与財産を相続財産に加算して計算された相続税額から控除されます。
非課税枠は、2,500万円
（非課税枠を超える部分に対して一律20％）
条件：自己の住宅およびその敷地の購入資金、一定の増改築の対価として充てるために受ける金銭の贈与であること。（2021年12月31日までに贈与した場合に限る）
ポイント1
① この規定の適用を受ける贈与者からの贈与については、110万円基礎控除をあわせて受けることはできません。
② 贈与者は、親、祖父母である事
③ 受贈者は贈与のあった年の1月1日において、20歳以上の推定相続人である直系卑属、孫。
④ 贈与年の翌年3月15日までに住宅収得資金の全額を充てて住宅用家屋の新築もしくは収得又は増改築等をする事
⑤ 受贈年の収入制限はなし
ポイント2
⑤ 新築の場合、住宅の床面積が50㎡以上である事
⑥ 収得した建物が建築後使用されたことが無いもの
⑦ 建築後使用された事があるもので、その収得の日以前20年以内(耐火建築物は25年以内)に新築されたもの。
⑧ その他仔細あります
ポイント3
税金が生じなくても贈与の翌年2月1日より3月15日までに最寄りの税務署に贈与税の申告を行わなければならない。
詳しくはHPを検索して調査してください。
国税庁ＨＰ