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住宅建築家 浅野勝義が、土地,中古住宅購入が不安な方へ、安心に繋がる独自の不動産サービスを提案しています。(対象エリア・奈良県,大阪府,京都府南部)

[中古住宅購入]プランニングパック

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中古住宅をリノベーションしたい人のプランニングサービスです。
住まい手が直接、プランニングや要望リストを工務店やリフォーム会社に持っていき、見積りを依頼できます。相見積りも可能なので、工事費用を比較できます。

★基本パック>の内訳
1,建物の調査+現況図作成
2,予算の算出+リノベーションプランニングの作成
 (このプランニング図に買主自ら要望を書き込みを行います)
3,仕様書と要望内容リスト
※価格は中古住宅の床面積で増額があります

1,建物の調査+現況図作成
  

 物件の現況建物を調査をします。
 また、調査結果から現況建物平面図を作成(これは工事見積りに必ず必要です)

 中古住宅は敷地と建物の複合資産です。買主はそのどちらもしっかり理解した上て購入しましょう。

 ✓初めに、
 敷地につきましては購入サポートの”[B]敷地物件調査”がありますので、こちらでカバーさせて頂きます。

 ✓次に、
 建物の調査となりますが、購入前であれば売主の了解が必ず必要になります。改修を考えている
 場合は、現況建物の傷み度合いをしっかり調査して対応を検討したいところです。
 建物の劣化や傷み度合いは、時間の経過が同じでもその建物毎に異なります。使われている素材や
 その加工の方法、使われ方によって様々で、同じ築20年だとしても状態は全く違うものなのです。
 
 建物の調査内容は、インスペクションの作業内容に準拠します。
 具体的には既存住宅現況検査技術者(国土交通省)が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上
 重要な部分及び雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の
 状況を調査するものです。
 調査方法は、原則として目視・打診や機器による計測などの非破壊検査で行います。

 なお、この基準による調査は、瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がない事を保証する
 ものではない事をご留意ください。 住宅の劣化状況、欠陥の有無等を黙示可能な範囲で触診
 ・打診など劣化発見のために特殊機器を用いて行います。
 
 建築確認書等の書面があれば現場との比較を行いますが、無い場合はサーモカメラなどを使って
 筋違や雨漏り跡などが確認できる事があります。

 調査とともに後から行うプランニングに必要な現況図も作成します。
 この現況図は改修を行う施行会社が見積りを行う上で必ず必要となる図面でもあります。

 提出書面は、建物調査書及び現況建物平面図となります。

2,リノベーションプランニングの作成  

 住まい手の想いをしっかり聴き取り、どの様な暮らしがしたいのかを理解してプランニング提案をします。

物件購入価格とその他諸経費を算定し、実際にリノベーション出来る予算を算定します。

 物件購入をする際に予算組を行っている訳ですが、予算内で物件が手に入れば問題ありませんが、
 中々そういう訳にもいかないのが不動産です。
 再度、予算を訂正して、リノベーションに掛けられる予算がどれだけあるかを再確認します。

どんな暮らしがしたいのかを住まい手さんから聴き取る事

 設計では住まい手さんの想いを聞き取ることはとても大切で、これが得意なのが建築家です。
 想いを聞き取って、現況建物を最大限生かすプランニングを起こします。
 不動産業者でも建築業者とも違う、設計事務所だからできる特技でもあります。
 『リノベーションプランニング1案』を作成します。

プランニングが出来れば、買主がやりたいこと・叶えたい事をプランニングに書き込みます。

 相見積もりを取るための条件は、提示する条件は同じであることが絶対条件です。
 口頭で説明をするとどうしても二回目、三回目と回数を重ねるにつれ、説明も上手く新しい
 アイデアがあると取り入れてしまったりするもの。これでは平等にはなりません。

 作成する設計図が少ない中で、住まい手の強い想いは実現したい。コストを抑えるためにも
 施行会社の持つ仕様をできるだけ取り入れる。こだわりを実現しつつ他はローコストの提案
 をお願いするという戦法です。
 ですから必ず実現したいことをプランに直接書き込んで施行会社に想いを伝えるのです。

 提示条件は作成したプランニングと、建物の仕様と性能を書いた要望内容リストのみ。
 あとは施行会社さんの提案に期待します。

  ・この壁一面に本棚を作って欲しい
  ・このカウンターにはスマホ充電用のコンセントが欲しい
  ・このドアはガラス戸にしたい
  ・2階の天井は、勾配天井にしてほしい
   などなど・・・
 

◆住まい手書き込み例

3、住まいの仕様書・要望内容リスト

 リノベーションで求めたい住まいの仕様や要望をリストに書き込まれます。
 例えば、
 ・断熱仕様。家全体を性能等級4でお願いしたい。 
 ・屋根を葺き替えて荷重を軽くしてほしい。
 ・窓は高性能なものに変えて欲しい。
 ・バリアフリーにして欲しい。
 ・大地震に対する耐震補強をしてほしい。

 こういった要望を記載します。
 もちろん要望は予算次第。できる範囲で要望としましょう。

◆追加パッケージ◆

▶一般図作成・3Dパースイメージパッケージ

 <基本パック>ではプランニング平面図を作成いたしますが、建物の全体像が掴みにくい方、また
 全体がわかる図面が必要な方に外観図を作成致します。

 特に3Dパースイメージは外観・内観共1面以上を作成しますので、どのような家になるのかが
 どなたでもイメージしやすくなっています。また立面・断面図を作成しますので建物のイメージが
 し易くなります。

 ⚫業務内容
 ・3Dイメージパース(外観・内観各1面)
 ・立面図4面

内観
 外観
北立面図
南立面図
南立面図
東立面図
東立面図
 西立面図

▶耐震パッケージ 1

 『建物の建築時期が1981年以前』に建てられたもの。 建築基準法では旧耐震仕様と言われ、
 耐震性の低い建物です。 特に壁量が少なく接合部が弱い。そしてバランスが悪い建物で、
 大地震では倒壊する可能性が高い建物になります。 
 対処法は、専門家による精密診断を行い耐震補強が必要です。
 
 業務内容
 専門家による耐震診断(精密診断)
 評価点1.0以上の耐震補強を計画設計

▶耐震パッケージ 2

 『建物の建築時期が1981年から2000年まで』に建てられた住まいで、建築基準法では新耐震の枠に
 指定されます。 全体の壁量は増していますが、木部との接合部が弱く、筋違等のバランス配置に
 難点があります。 
 耐震性は旧耐震より上がっていますが、建物毎にしっかり造られたものとそうで無いものとの
 差が大きく、耐震性は調査してみないと分からないところがあります。

 業務内容
 耐震診断(一般診断)
 評価点1.0以上の耐震補強を計画設計

▶見積書の分析・契約書のチェック

 同時に2社以上に相見積もりを依頼し、提出された見積書の価格が安いからその施行会社がお安く
 してくれていると考えるのは少し早い判断です。
 住まいに自分たちの要望した内容がきちんと含まれているかを確認する必要があります。

 また、見積から外れてオプションになっているものはないかも確認しておく必要があります。
 暮らすに必要なものが入っていないのであれば、それはお安い価格とは言えません。
 きちんと含まれているか、含まれていないかを比較する事が大切です。

 各社の見積書を各項目ごとに分析し比較できるよう表に起こします。
 その上で含まれているもの、含まれていないものを確認し、どちらでお願いするか判断して下さい。 
 施行会社との契約書について、事前チェックをさせて頂くのも可能です。 
 発注者にとって不利な部分や支払い時期や金額等もナラスミカが、アドバイスさせていただきます。
 

 ★お知らせ★
現在【プランニングパック】をお申し込みいただくと、2021年12月より順次着手となります。
予めご了承ください。

 

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