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宅建業法改正による水害ハザードマップを重説に追加の件

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広陵町ハザードマップより


国土交通省から宅建業法の改正で、重要事項説明書の対象項目として、
その土地が水害ハザードマップのどの位置にある
のか所在地を説明する
事が義務化されました。

 公布日:令和2年7月17日(金)
 施行日:令和2年8月28日(金)


解釈・運用は、
・水防法に基づき作成された水害(洪水・雨水出水・高潮)
  ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと
・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載
  されているものを印刷したものであって、入手可能な最新の
  ものを使うこと
・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその
  位置を示すことが望ましいこと
・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスク
  がないと相手方が誤認することのないよう配慮すること


なお、本説明義務については、水害ハザードマップに記載されて
いる内容の説明まで宅地建物取引業者に義務付けるものでは
ないが、水害ハザードマップが地域の水害リスクと水害時の避難
に関する情報を住民等に提供するものであることに鑑み、水害
ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置
を示すことが望ましい。
また、水害ハザードマップに記載された浸水想定区域に該当しな
いことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのない
よう配慮するとともに、水害ハザードマップに記載されている内容
については今後変更される場合があることを補足することが望ま
しい。

と、書かれています。


国土交通省
不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の
所在地の説明を義務化

                       【国土交通省HPより引用】
——–・—————–・——————・——————-・—————–・———

さて、
以前より地震及び水害のハザードマップの事前確認については
行ってきましたが、本法令の運用により重要事項説明時に説明義務が付く
ようになりました。

水害ハザードマップとは、奈良県では河川が対象で、
大和川からの支流である葛下川、竜田川、富雄川、曽我川、高田川、
葛城川、高取川、飛鳥川、寺川、佐保川、高瀬川、秋篠川、布留川、
米川、地蔵院川、岩井川、能登川、
紀ノ川水系の紀ノ川、丹生川、高見川、
淀川水系の宇陀川、芳野川
について洪水浸水想定区域対象河川と指定されています。

これらの河川別に洪水浸水想定区域図(想定最大規模降雨)、洪水
浸水想定区域図(計画規模降雨)、洪水浸水想定区域図(浸水継続
時間)等について詳しい地図が作成されています。

洪水浸水想定区域対象河川一覧

また、各市町村別によっても洪水ハザードマップを見ることが出来ます。

洪水ハザードマップ

これらには洪水時に避難する避難所も合わせて説明する必要があり、
今後はこのハザードマップを重説に添付して説明する形になるので
しょう。


この事が不動産市場に与える大きな影響とは?

それは、洪水マップで浸水が予想される区域の地価の評価が変わる
ということが言えます。

浸水の可能性があると言う事は、住まいの土地にリスクが着いている
訳で、例えば浸水想定水深が
「3.0m~5.0未満」と表記されている土地は、最大2階まで水没して
しまいます。その対策方法なんて無くて、正直家を捨てて逃げるしか
選択がありませんよね。
「0.5m~3.0m未満」にしても最大で1階が水没します。
「0.5m未満」であればであれば、地盤を少し盛土しておき、基礎の
高さを一般の高さより少し高く打設しておく事と外部からの水の侵入
対策をしておけば何とかなる高さでしょうか。(基礎断熱は必要かな)
この区域で新築であれば対応可能ですが、中古住宅では対応の方法が
難しいですね。

これを知れば、浸水の可能性がある土地は敬遠されて地価が下落し、
浸水の可能性の無い場所については人気が上がり地価が上昇する。
という
結果になる可能性が考えられます。

まあ、土地を探している買主の立場で考えれば当然ではありますよね。
(ただ、このハザードマップも完全ではなく、洪水時に必ずこの様になる
と言う確定したものでもない事はお伝えしておきます。)

東京海上日動保険HPより抜粋



そこで、水害時に保険で補償してくれる火災保険について考えてみます。
貴方が入っている火災保険契約書に「水災」項目が含まれているかを
確認してください。「水災」が含まれていれば浸水時は保険がでます。
火災保険の項目に「水災」を加えると保険料が急に高くなるので含めて
いないという可能性があります。 
何故なら、ここ数年(2011年以降)自然災害による保険料支払いが増え続け、
保険料もこれに合わせて値上げが続いています。
含んでいる場合と含んでいない場合との差が最大約3倍なんてことも。

もし今後、保険料の値上げでは足りず、浸水区域内は火災保険の水害(水災)
による損害補償が保証されない様な事態にでもなってしまった場合、
土地の評価の差が更に大きく開いてしまう事になるのでは無いでしょうか。

前文で「水災」の場合、項目に入っていれば火災保険が出ると書きましたが、
「水災」と認定されるには条件があります。
その条件とは、
1.床上浸水または地盤面から45cmを超える浸水で損害を受けた場合。
2.再調達価額(や保険価額)の30%以上の損害を受けた場合。
に限られます。
結構深い浸水がこれに当たる訳で、床下浸水はこれに当たりません
また、その保険金に対しても出る割合が保険毎に異なりますので確認
しておく必要があります。

貴方が土地探しを依頼する場合、水害時の浸水リスクを心配される場合は
このリスクが自分の希望する条件のどの順位にあるのかをご自身で
理解しておいてください。
もし【「水災」リスクの無い場所が希望】なら、最初に業者の担当者へ
その事を伝える必要があります。

駅近の好立地優先! で話を進めておきながら、重要事項説明で浸水区域と
知ったとたん中止するなんてことの無いように。
この意思を先にしっかりと伝えておきましょう。


浅野勝義/奈の町

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