奈良「一級建築士事務所.奈の町の不動産サービス」30年100件以上経験の浅野勝義 [一級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士]が、物件調査撮影・資金計画・間取りプラン、仲介まで、不動産購入をワンストップでサポートします

家を建てる土地を探したい。 

土地探し

◆土地探しでお悩みの方

「自分達家族に合った家を、住みたい場所に、建てて暮らしたい」
◆このようなお悩みの方に
・良い物件がある、土地を先に買っていい?
・自分達の予算で、土地を買って家を建てることが出来るのだろうか?
・気になった土地がある、希望の大きさの家を建てられるのだろうか?

私の経験をお話致しますと、土地を先に買ってしまった為に建築費が不足して、想いの住まいが建てられなかった相談者さんをたくさん知っています。
土地を買う前にお会いしてたら、その選択はされなかったと思います。
また、今は購入を控えて自己資金を増やすことに専念して、頭金が貯まった時点でスタートするという選択もあるのです。
 土地探しは、きちんとした理論立てした予算の組み立てが重要です。

1.ご相談

現在の住まいに関する思いや、困っていること、悩んでいることをお聞かせください。
それぞれのご家族、思いは異なりますので、ご相談者の現状を理解して、次の行動をアドバイスします。
安全に土地の購入までをサポートいたします。

2.土地探しを始める前にしておくべき3つのstep(住まいのコンサルティング)

step1 資金計画

ローンは、原則無理のない支払いで組める資金計画をします。
「今家賃を支払っているからローンも払える」と言う視点ではありません。

10年後、20年後の家族の成長時に必要な支払いも考えて、ローンの支払いで破綻しないよう、融資を受ける金額を考えましょう。(ライフプランを立てる)
また、短期で返済を考えてられる方へ、所得に対する返済比率もありますので
過大な支払いを組むことが出来ないのでご注意ください。

始めに建築総予算を算定することから始めます。
 建築総予算 = 自己資金 + ローン融資額 + 親等からの住宅援助資金
また、土地建物から考えると、
 建築総予算 = 土地代 + 建築費用 + 諸経費 が成り立ちます。

ローン費用の算定から始めます。

ローン融資限度の算定方法
1.ローンの借入したい金額から金利と返済回数で返済金額を算定する。
2.年収から借入金額の算定する方法。ただし、400万未満は30%、400万以上は35%が年間返済できる金額の上限です。
(年収x割合÷12=1か月に返済可能な金額)

 

例1 年収360万円の場合。 仮にARUHI フラット35金利1.1%で算定します。
     1.1%%35年固定で、最大3035万円になります。
     またその支払いは、87,095円です。
   別検討 360万円x30%÷12か月=90,000円 が上限になります。

例2 年収560万円の場合。 仮にARUHI フラット35金利1.1%で算定します。
     1.1%35年固定で、最大5509万円になります。
     またその支払いは、158,091円です。
   別検討 560万円x35%÷12か月=163,333円 が上限になります。
  ※算定式は、ローンの種類や金利、返済方法によって変動します。

 

さて、ローン融資の総額が決まれば、自己資金と援助金を合わせて建築総予算が
確定できます。

  自己資金 + ローン融資額 + 親等からの住宅援助資金 =  建築総予算
     (           万円 ) + (             万円 )  + (              万円 )    =   (               万円)
 が確定しました。

step2 建築費用(土地代+建物予算)を把握する。

『土地代+建物予算』の予算建てから、住まい予算の算定までを行います。

[建築総予算] ― [諸経費] = 土地・建物に掛けることの出来る予算

※諸経費は、本ホームページの【住まいの総予算組み】に載せていますので、こちの算定表に書き込みすることで建築総予算や諸経費も算出できます。

次は、自分たちに合った家の予算を出します。

この作業の目的は、土地を先行購入したために、想いの家が建てられない、なんて事にならないように、住まいの予算から先に算定する方法を採っています。

住まいの予算が決まれば、土地に掛ける予算の上限が見えてきます。

住まいの予算の算定方法
・建物の予算建ては、あらかじめ住まい手さんから聴き取りを行い、ご希望内容から建物の大きさを想定します。 
・次に想定の大きさから建物グレードによる建築費を算出します。

 

step3 住宅計画 
住まいのこだわりに優順位を決め,予算内で満足できるように希望を整理します

住宅資金の計画で、ご希望内容から建物の規模を想定します。
建築の基本は、住まいにどれだけこだわっているか。 
この内容で建築費は大きく上下します。

建築予算内で、

・仕様にこだわりがあるのなら、広さは制限されます。
・広さにこだわりあるのなら、仕様はがまんすることもあります。
・そしてこだわりの度合いで建築会社が決まる場合もあります。
「自分達は一番何にこだわっているのか」を整理します。
こだわりが多いと建築費も多く必要で、建築総予算が決まっていれば、当然ですが土地代の予算は少なくなります。

こだわりをお聞きして、住まいの構成を考えると、
 希望する住まいの広さが見えてきます。
 この広さにこだわり度合いの建築単価を掛ければ建築予算が出てきます。 
これは、こだわりを実現するのに必要な予算と言えますね。

さて、建築予算が出てくれば、
[建築総予算] ― [諸経費]― [建築予費]= 土地予算 が計算できます。

次は具体的に土地探しを始めます。

 

3. 土地探しを始めてから行う3つのstep



 
 

 

 

step1.希望のエリアで土地探しを行います。

算定した土地予算内で、希望に合う土地を探します。

土地の予算が決まった訳ですが、次に土地を探す場合の希望条件をまとめます。
条件は色々あるでしょう。

こだわりが場所の環境なら
・希望する小中学校の校区
・近隣の商業施設の有無
・駅などの交通機関への距離、
・水害の浸水指定区域(水害ハザードマップについては重要事項説明にも説明理由として令和2年8月28日より義務化されました)
等があげられます。

こだわりが場所の条件なら
・その敷地の広さ、
・道路の向きと道路幅、
・日当り、
・敷地の高低差、
・車庫スペースの有無、
・見晴らし
・川沿いの桜の木がみれるところ
なんて言うのもあげられます。

敷地に求める条件はとっても沢山あります。
旧市街が好きな方もいれば、分譲地のようなインフラの整備されているところが好きな方もいます。
すべて満たされている敷地に巡り会うケースはとても少ないと思います。
あったとしてもそもそも予算が足りない事になるかもしれません。

私のお勧めしている方法があります。

まず、自分達は一番こだわっているのかを書きだして、それに1番、2番ね3番とすべてに順位を付ける事をお勧めしています。 すべて満足する土地が無いと想定するのなら、上位の要望がどれだけ叶えられているかを現地を見て判断するのです。 「ああ、ここは上位4つまで満足しているところだ」なんて。
一度、リストにしてご家族で順位を決めてみて下さい。

土地を検索する情報サイト等

ほとんどの住まい手さんは、『アットホーム』など、不動産検索サイトから探しています。
もちろん、当方でもレインズ(不動産業者のサイト)より検索を掛けて、希望に近い土地をご紹介します。 業者間に流通しているレインズも、実はそんなにたくさんの物件がある訳ではなく、よい物件はすぐに買われてしまいます。

見つけたときに、いつでも対応できる準備は必要です。
その上で気楽に待ってみるのも良いし、他の方法を模索するのも良いと思います。
住まい手さんで「車で通りがかったら偶然出会った」とお聞きすることもよくあることです。
「土地が欲しい」と思ってアンテナを張っていると『売土地』『売物件』の看板が目につくものです。

そこで、
気になる物件が見つかりました。

次にご説明いたします。

step2.気になる物件が見つかれば、直接ナラスミカへご連絡ください。

売り物件写真

売り主の不動産業者へは、こちらから質問事項や物件資料など問い合わせいたします。

※ 一般の方にはあまり知られていないのですが、住まい手さんが直接、売り物件の不動産業者に連絡されますと、その不動産業者が調査などし、仲介業務を行うことになります。
ナラスミカは、その土地に関わることができなくなりますのでご注意ください。

step3. 仲介業務が可能であれば、ナラスミカで敷地の調査を行います。

気に入った土地をあらゆる方向から調査します。

売主側の業者と連絡を取り、資料を取り寄せます。
・敷地の測量図や物件概要を確認します。 
・現地もその内容を確認しますが、行政や必要なら法務局や上下水道へも確認しに向かいます。
・敷地は各種の法律が網の目の様に掛けられており、その範囲での規模と用途が求められます。
・敷地の面積も現場によっては測量図通りの広さがあると限っている訳でもありません。 
測量図が無い、測量図と違う、ポイントが無い、また隣地との協議で小さくなってしまう場合もあります。 こういった事柄を一つ一つ確認します。

実は不動産物件概要には記載されていない要件も多くあります。 それは、
土地の取引上必要な要件だけではなく、長年設計に関わって来た経験による建主側から見たリスクです。
不動産取引讓問題なくても、買主にとってその上に建物を建築する上で問題となる項目はあります。


例えば
敷地の高低差による建築費の予算増加
給水管の引込が細いため給水管の引き込み予算割り増し
地盤が軟弱なための補強工事費
敷地境界にあるブロック対処
解体建物がある際の道路幅員が狭い場合の影響など。


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建築家のアドバイス

建築家の視点として、その敷地を生かす建物の計画についてをアドバイスすることが出来ます。例えば
敷地を見てどれ位のボリュームが建築可能か
2階や3階へ上がった時の視線の抜け
光や風の取り込み方
近隣との調和
隣家からの視線対応など。 
これらは建築家だからこそ知っている所見であり、住い手(買主)にとっては住まいを建てる上で暮らしを愉しむためのアイデアになると思います。

これらの視点は、住まいのプランニングにも生かされます。

※オプションにて、ナラスミカの不動産サポートをさせて頂きます。
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