土地を買って家を建てる。中古住宅を買ってリノベーション。中古マンション購入など、まだ方向性が見えない方もご相談ください。対象エリア/奈良県,大阪府,京都府南部

知っておくべきマンション管理と購入サポート

★中古マンションの物件チェックサポート(管理・規則細則・修繕積立金等)

 中古マンション購入する際に、マンションの管理の重要性と、修繕積立金の有無が とても大切で あることは、
ご存じだと思います。

奈良住家は 【買主が安心して物件購入が出来る様に、購入を検討している物件を 事前に調査・分析 することで、
買主のリスクを軽減する “中古マンション物件のチェック”を行います。

 例えば、管理費が不足しており満足な管理が出来ない状態にある状況なのか、また、 修繕積立金が 少なく
次回の大規模修繕を行うには不足する状況にある。

このような状況は、外部から見るだけでは分かり辛いもの。
そこで、情報を収集して、分析し、リスクを確認してから購入するためのサポート を行っています。

この管理チェックを行う事で安心して中古マンションを購入してください。

 

  買主が中古マンション購入の際に、マンションの管理の重要性や、修繕積立金の 有無について ご存じない方に、
これから詳しくお話しさせて頂きます。

 

 

マンション選びでの要望は、立地条件以外には何を求めますか?

 マンション購入を考えてられる方は、どんな条件で探しますか? 物件によって変えられない条件としては、
駅から●●分以内と言った立地条件があります。

他にも物件固有の固定条件としては、
○築年数・・・時間の経過で必ず増えるもの ○部屋数や使い易さ・・・間取りを変えない限り変わらないもの
○窓からの景色・・・部屋の場所によって異なる特有のもの
○価格、予算・・・市場の価格によって決まるもの 等があります。

これらは人の手によって簡単に変える事の出来ないものの部類にあると言えるでしょう。
しかし、マンション選びはこれだけで決められるものなのでしょうか?

例えば、 築25年以上でも”美観の綺麗に維持されている物件と、そうでない物件があります。
アプローチの植樹が美しく手入れされていたり、エントランスが美しく清掃されている物件と、
それらがされていない物件があるとします。

あなたが物件を選ぶ際は、”その清潔さ”も、重要なポイントにならないでしょうか?
実際に見比べれば、皆さん誰でもきっと違うと思うはずです。 この違は、何なのでしょうか?

 

マンションが美しく健全であるには、マンション管理が優れていること

 綺麗に手入れされている(見た目だけでなく)マンションは、 マンション管理(管理業務と大規模修繕計画)が、
健全にされていることを表しています。

マンションの管理は、先ほどお話しいたしました簡単に変更できない条件とは異なり、
住民(管理組合)がその価値を維持するために行うことが出来ます。

極端に言えば、駅近で立地条件が良くても、ゴミが落ちていたり、草木が生え放題で
あったり、 建物が傷んでいたりしていたらどうでしょうか?
又、たとえ築古のマンションであっても、 美観も美しく、清潔で、手入れされている
物件で あれば、貴方はどの様に評価するでしょうか。

この違いが、マンションの管理の違いです。 そして、この違いを生んでいるのが、
マンション管理組合の運営の違いなのです。

管理組合の運営が上手く維持されているマンションは、住み易く人気で、評価が高いので
資産価値も落ち難い物件となる訳です。

このマンション管理の評価を分かり易くしたものが、

2022年4月から始まった 国土交通省の「管理計画認定制度」と、
マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」です。

それぞれ管理の評価を受ける事で、今後マンションの市場価値を表す指標となるでしょう。

マンション管理は、外観的にしか分かり難いかもしれませんが、実は購入する方にとって
とても大切な決まり事やお金の問題がありますので、これから説明をしてゆきます。

 

マンション管理組合とは?

ここからマンション管理組合について少しお話ししたいと思います。

賃貸マンションには、 マンションの管理組合なる存在はありません。
しかし、分譲マンションは沢山の人が所有(区分所有者と言います)しており、皆の意見と 積立金を
合わせてマンションの運営がされています。

その前に、 マンションを購入した方は、区分所有者としてマンション管理組合の組合員に自動的に
なります。 貴方が購入すれば、その時点で組合員になるのです。 (希望するしないに関わらず)

多人数の区分所有者で構成されているマンション管理組合は、自分達組合員で管理業務や 修繕計画等
を運営します。 組合員のうち、役員会(理事会)で議題を検討し、採決したもの を総会で決議します。
(業務をとっても簡潔に表記しています)

主な業務は、管理費で基幹事務を管理会社に依頼し、修繕積立金を貯めて大規模修繕を 行う事で、
建物を美しく維持させています。(ちょっと簡潔過ぎますか)

では、管理費や修繕積立金が少ない場合はどうなるのか?

それ、気になりますよね。
お金のあるマンション管理組合と、お金のないマンション管理組合も現実にあります。

購入者は、そのマンションがどの様な状態にあるのかを知った上で購入しなければなりません
だってもし、管理組合に運営費(管理費)が足りない場合は、管理会社からも手を引かれ 自分達で事務や
お金の管理、清掃や植樹の手入れ等を行わなければなりません。

でなければ不足分を区分所有者全員で拠出する必要があります。 必要な修繕積立金が無ければ、
大規模繕工事を行うことが出来ません。
実際に、築浅・築古のマンションでもこの問題を抱えるマンションは多くあります。

ではもう少し、現状のマンションについてお話ししてゆきます。

 

 

重要事項調査報告書の修繕積立金の記載部分(サンプル)

 

長期修繕計画で修繕積立金が不足しているマンションの割合が多すぎる

 では、修繕積立金と大規模修繕工事についてお話しいたします。

建物は新築時から時間と共に傷み、劣化します。

外壁や屋根も劣化しますから、 分譲マンションの場合、修繕積立金という形で区分所有者
から集めたお金から 傷んだ部分の補修・改修を行います。
鉄部の塗り替えや劣化部分の交換、屋根の防水に設備機器や配管の交換、そして 建物全体の
修繕を行います。

外壁の塗り替えなどが行われると、とても美しくなり評価が上がりますよね。
しかし、これは積立金があったから出来たことなのです。

修繕積立金は、約12年毎に一度行なわれる大規模修繕工事の為の資金として貯めて いるもので、
もし、 管理組合に大規模修繕を行う分の修繕積立金が不足すれば、 修繕積立費用を一気に
値上げするか、 一時金を徴収するか、大規模修繕期間を 延ばすといった手段が必要です。

まあ、それを採決するのも管理組合であり、不足分を支払うのはマンションを所有 している
貴方になります。 (修繕積立金が有るか無いかが大きな違いだという事が、ご理解いただけたでしょうか。)

国土交通省による調査では、築浅・築古問わず約35%の組合が、 「現在の資金が計画に対して
不足している」と回答しています。
更に管理組合として行うべき、管理組合と管理者の設置、管理規約の設定、 年1回以上の組合
総会の開催、管理費・修繕積立金の徴収、大規模修繕工事の実施 の7項目が ある訳ですが、
(これら1つ以上を満たしていないものを管理不全という) このうちの44%が これら2つ以上を
満たしていないという事です。

また、東京都の調査によると、管理不全の兆候ありとされたマンションの約60%は、 築40年以上
経つのに大規模修繕を一度もしていないと回答しています。

国土交通省の調査によると、 全国で1981年5月31日(旧耐震)以前に建てられたマンションの
そもそも耐震診断をしていない 組合は65%もあり、耐震診断をして耐震改修が必要という
判定を された内38%が今後 改修を行う予定が無いと回答しています。

そして大切な事は、
こういったマンションが普通に中古マンション市場に流通している
事を 知ってほしいと思います。

貴方が買おうとしているマンションに、管理費や修繕積立金があるのか無いのかは、
とても
大切な事だという事が分かって頂けたでしょうか。

しかし残念な事に、購入者がこの管理状況について知ることが出来る場合は限られています。

 

購入前に必ず調べておくべき、”重要事項調査報告書”と、”長期修繕計画書”

 マンションには、マンション標準管理規約を基本として、そのマンション毎に利用規約と
細則が 決められています。

分かり易い例でいうと、ペット飼育の可否、リフォーム工事の制限、楽器の演奏、 マンション
内トラブル、インターネットやBS・CS、駐車場の空き、駐輪場・バイク置き場等があります。

購入前には、まずこれを確認する必要があります。
あなたのライフスタイルと合っているのかを確認する必要があるのです。

この情報は、”重要事項調査報告書“という書面に記載されており、不動産会社または売主から
マンション管理会社に発行依頼する事で収得できます。(管理会社への手数料は必要)

この情報は実際の暮らしに直結していますので、契約前ではなく、購入選択時に確認しておく
ことが大切です。
もし調査しないまま契約となり、重要事項説明事にその事を聞いて契約を辞めるのは難しい
ですし、そのまま進めて後悔するわけにはゆきません。
買主が事前に確認しておくことがお勧めです。

更に調べておくと良い項目があります。
マンション管理組合の活動(理事会議記録や、総会の議記録)、大規模修繕等の修繕記録、
管理費や修繕積立金の今後の値上げ予定、長期修繕計画書も確認しておくと良いでしょう。

これらも、買主又は不動産業者から請求すれば、管理組合から収得できる情報です。
(もし提示してもらえないのであれば、出来ない理由があり、やめる判断にも繋がりますが)

知らずに購入した後、引っ越ししてすぐに値上げされても困ります。 そんな議題があった
ことを知っておけば安心ですよね。

下に売買契約時に読み上げられる重要事項説明書の記載内容を表記しておきます。
実際に売買契約の重要事項説明に記載の確認項目はこれ位になります。

○専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
ペットの飼育、ピアノの使用、フローリング張替工事、その他

○専用使用権に関する規約等の定め
バルコニー、専用駐車場、専用駐輪場、専用庭、専用倉庫、 ルーフバルコニー

○計画修繕積立金等に関する事項
当該住戸の修繕積立金等: 月額●●円、滞納額  円(令和●年●月●日現在)
当該管理組合に既に積み立てられている修繕積立金等: 月額●●円、 滞納額●●円(令和●年●月●日現在)
計画修繕積立金の預金名義

○通常の管理費用の額
月額●●円、(令和●年●月●日現在) 当該住戸の滞納額●●円(令和●年●月●日現在)

○管理の委託先
管理の形態/管理組合の名称 管理の委託先 管理会社の住所・氏名・TEL
参考図(不動産仲介時に使用する重要事項説明書のマンション表示部分)

不動産契約に使う重要事項説明書の区分所有建物部分

 

 

奈良住家の” 中古マンションの物件チェックサポート“について

 これまで、中古マンション購入の際に、マンションの管理の重要性と修繕積立金の有無に
ついて お話してきました。

そこで奈良住家では、 買主が安心して物件購入が出来る様に、調査・分析することで、
買主のリスクを軽減できる サービスが出来ないかという事から、このサービスを始める
ことにしました。

検討しているマンションの管理条件が買主に合致しているかを確認できれば、購入の判断が
出来ますし、 条件が合致して いないのであれば、別の物件を選ぶことにするのです。

情報を知っているのといないのでは、買主の負担やリスクは全く異なります。
このサービスの目的は、買主の負担やリスクを出来るだけ下げる事です。

 

▶” 中古マンションの物件チェックサポート”の内容

1.購入検討中古マンションの管理状況のチェックを行います。
管理に必要な情報を基に マンション管理の現状と、購入予定の専有部分の状況を説明します。
また、 管理費や修繕積立金の値上げの計画がある場合、その確認をします。

2.中古マンションの共用部分及び専有部分の状況について、契約不適合が無いか専門家が チェック します。

3.修繕積立金の現状貯蓄額と毎月の修繕積立金から、次回の大規模修繕工事の時期に 修繕積立金が
不足しないかを
予測します。 もし不足するのであれば、どれ位必要になるのかも 予測します。

4.購入目的の中古マンションが建つ “敷地” について調査します。
ハザードマップ(浸水・土砂災害)、 航空写真による昔の敷地の様子、地盤データと地震予測、
活断層について調査することで敷地の 危険度合いを確認します。

🟣 そのマンションの管理チェックとは(具体的に)

マンション運営が管理組合なのか、第3者管理方式なのか。
理事会は輪番制か年何回開催されているか、
総会の議事録はあるか
ペット飼育は可能か
楽器の演奏は可能か
雨漏りや心理的瑕疵は無いか
マンション内トラブルは無いか
インターネットやBS・CSの整備状況について
駐車場の空き、駐輪場・バイク置き場の空きはあるか、
又、使用料は幾らか 管理費と修繕積立金は幾らなのか
過去の修繕と大規模修繕した時期はいつか
管理費・修繕積立金額の変更予定はあるか
建物の耐震診断または耐震補強はされたかどうか
等があげられます。

▶サ―ビス費用  中古マンションの物件チェックサポート  

1物件当たり 89,000円円(税込み)

※注意 : 重要事項調査報告書及び長期修繕計画書、マンション規約・細則等の収得は、
管理会社から収得いたしますが、これに要する費用は別途に掛かる場合があります)

重要事項調査説明書参考

 

★不動産(中古マンション)仲介業務

ご購入希望されている中古マンションの仲介業務をさせて頂きます。

 【奈良住家が仲介を行う上での約束事】

奈良住家の行う”マンションの物件チェックサポート”で、現状マンションの管理状況を 調査し、
気に入って頂いた上で、対象マンションの 不動産仲介をお手伝いさせて頂きます。

当社は、
■目的の中古マンションがご要望内容に合っている。
■管理の状態が健全である事。

が大切で、要望に合っていない物件を無理に購入をする事はお勧めいたしません。



※”中古マンションの物件チェックサポート”をご利用頂き、仲介が成立致しました場合、
仲介手数料から、39,000円の割引をさせて頂きます。
※注意 : 重要事項調査報告書及び長期修繕計画書、マンション規約・細則等の収得は、
管理会社から収得いたしますが、これに要する費用は別途に掛かります。約2~3万程度)
※リノベーションを行う施工会社は、ご自由に依頼して下さい。当社の条件はありません。
※リノベーションの設計及び監理は、どちらで依頼されても結構です。当社の条件はありません。
ご希望ありましたら、同ページの下段にプランニングのサービスの案内がございます。

 

中古マンション購入までの流れ

1)買主の物件探し

○気になる物件が見つかった場合(2物件で悩んでいる場合でも構いません)、奈良住家へ面談の お申込みを頂きます。(ホームページでもメール、電話でも結構です) 一緒に物件の情報元を教えてください。 注意点:情報元の業者へは直接連絡せず、奈良住家へ連絡してください。

2)面談申し込みと同時に、売主業者に物件確認と物件情報を取り寄せます。

連絡を頂きましたら、売主業者へ物件の購入が可能かどうかを確認いたします。 (売主業者の囲い込みで、他業者を仲介に受け入れないケースがあります) 物件購入が可能である ことを確認しましたら、買主と面談し、要望内容と”管理チェックサポート”の 依頼をお受けします。 ご依頼後、対象マンションの管理会社へ「重要事項調査説明書」と「長期修繕計画書」を発行依頼 します。 (書類の発行手数料は、マンション毎に異なり2~3万程度で、期間は申込から1週間~10日必要)

3)管理チェックを行います。

マンション管理業者から受け取った書類の調査と、長期修繕計画書から、今後のマンションの状況 予測を行います。 また、売主業者から受け取った物件資料(物件概要書)等を、ご相談者に送らせて 頂きます。

4)管理チェックの報告とアドバイス

管理状況と規約等を重要事項調査説明書からチェックする事と、既に貯められている修繕積立金が 次の大規模修繕予定年度までに貯められるのかを検討し、不足であればどれ位の不足が生じるのか を予測して報告致します。 また、対象マンションの敷地に関してハザードマップ等の資料から、リスクの度合いを予測して 報告致します。

5)対象マンションの内覧申し込み

“中古マンション管理チェック”でリスクチェックをした後、対象マンションの内覧の申し込みを します。 奈良住家から売主の不動産業者を通して売主へ問い合わせて、了解あれば 買主との都合の良い日時 を設定し、ご一緒に現地見学に伺います。

6)現地マンションの内覧を行います。

奈良住家の担当者と一緒に、現地のマンション内部を見せて頂きます。 その際、管理会社からの 重要事項調査説明書を基に、建物のチェックと確認をを行います。 建物チェックでは、共用部に関係する部分と専有部分に対しての契約不適合部分が無いかも確認 します。

7)建物チェックの報告書を提出します。

共同住宅についての目視によるチェックは、外壁、共同住宅の主要な出入り口から調査対象住戸 に 至る経路上及び調査対象住戸から確認できる共用部分です。 書式は、既存住宅状況調査(インスペクション)の方法に準拠して調査を行い、報告書を作成・提出 します。 これらの情報を総合的に考慮した上、買主は購入するか否かを判断して頂きます。 またこの段階で、調査結果や現地での印象から購入を見合わせる判断も可能です。 なお、物件チェックサポートは建物チェックの報告書提出の時点で終了します。

8)不動産購入申し込み及び手付金

購入の意思が固まった段階で、売主宛に”購入申込書”を提出します。 その際、購入希望価格と手付金の額を記入します。 購入申込書は奈良住家を経由して行います。 購入申し込みが済めば、ローン融資を申し込む銀行へ融資の相談を掛けておいて下さい。 融資銀行はネット銀行、都市銀行、地方銀行等多数ありますので、複数の銀行へ融資相談を 掛けて おくのをお勧めします。 購入と同時にリノベーションを計画している場合は、リノベーション費用も合わせて同時に申し込み する 必要があります。 奈良住家の担当者からご案内いたしますので、ご確認ください。

物件購入申込書のサンプル

9)契約前の重要事項説明書の作成とチェックを行います

売主から売却了解の回答がありましたら、売買契約へと進めます。 既にリスクの問題はありませんので安心して契約に臨んでください。 売買契約を交わす前に、仲介不動産業者が重要事項説明書を作成します。 この書類は、契約時に不備の内容に、契約の前までに一度後確認いただく様にしています。

10)不動産売買契約を交わします。

契約当日は、先に重要事項説明を宅地建物取引士が行い、その後、売主が同席して売買契約書が 交わされます。 売買契約に必要なものとしては、ご本人確認書類(運転免許証等)、印鑑(ローンを受ける場合は実印)、 手付金(現金で用意)、契約書に添付する印紙、奈良住家への仲介手数料が必要となります。 また、売買契約後は、予め相談していた銀行へ、同書を持参してローンを申し込んでください。

※)売買の決済とローン融資の実行

売買の決済(残金支払い)と同時に、残金に対して銀行ローンの実行を行います。 決済する銀行で支払いと同時に登記(名義変更と抵当権設定)を行う事で、決済を完了します。 また、その際に固定資産税の清算も行います。

★リノベーションプランニングを行います

マンション内部をスケルトンにしてから、新たに間取りを起こします。

断熱工事や床の不陸調整、水処理やサッシ周りの処理を行ってから、共用部との取り合いとなる
給排水部分に気を付けて、改修と新設を行います。 以前のものとは全く違う室内に変わるのが、
リノベーションの一番の醍醐味でもあり、愉しさでも ありますね。

 

不動産購入後、中古マンションのリノベーションプランニングを致します。

【リノベーションプランニングとは】 奈良住家では、不動産仲介をさせて頂いた後に、
ご希望ありましたら マンションの住戸部分の リノベーションプランニングをさせて頂きます。

◆2つのプランニングコース

 ▶プランニングAコース

・平面プラン1案(修正1回迄) 建築家が住まいの希望をお聞きし、1/50程度の平面図を作成します。 プラン提出後の修正は1回行います。

 ▶プランニングBコース

・平面プラン1案(修正1回迄)+3Ⅾパース付き Aコースの内容に、3Dイメージパースを作成します。 リビングを中心にパースを作成するので、出来上がりのイメージがしやすく、施工会社に 持ち込むにも 住まい手の想いを伝えやすいです。 プランニングサンプル 3Dパース(サンプル制作)
共通注意事項
●上記すべてのプランには当社の設計監理は含んでいません。
●奈良住家で作成したプランニングは、施工業会社と交渉の関係で自由に変更を行なってください。

 

ご依頼は、“不動産仲介時”に お申込みください。