住宅の売却

「こだわりを持って建てたこの家を、共感してくれる人に買ってほしい」

【木造中古注文住宅専門の売却】

当社は買主専門の不動産仲介(バイヤーズエージェント)を行っています。買主が住まいを手に入れたいという要望を実現するために、購入前に建物や敷地の徹底的な調査を行い、欠陥のない住宅を提供することを目指しています。また、将来的なトラブルを避けるためのアドバイスも行っています。

しかし、売主の立場から見ると、家が年月を重ねることでその価値が下がり、築22年を過ぎると土地代だけで査定されることがあります。大切にしてきた家が、建築当初のこだわりやメンテナンスの歴史を無視されることは、心から惜しいことです。木造住宅はしっかりメンテナンスすれば、50年以上持つものだと思うからです。

これまで長年建築設計を手がけてきた私たちは、同じ築年数でもメンテナンスの行き届いた家とそうでない家は大きく異なるという事実を知っています。これにより、一律の評価がなされることへの不満が生まれ、売主さんの想いが評価される仲介を目指しました。

当社は、ただ単に中古住宅を仲介するだけではなく、売主さんのこだわりや努力が正当に評価されるよう心掛けています。当社の専門知識を活かし、中古住宅の良さと情報を最大限に伝えることで、買主さんに安心して購入していただける環境を提供します。

売主さんは、「こだわって造った住まいを理解してくれる人に、適切な価格で買ってほしい」と願っています。一方で、買主さんは「物件の正確な情報を理解した上で、しっかり造られた家を購入をしたい」と考えています。

当社は、両者が満足できる売買を実現できる仲介を行います。このために、当社は売主さんの住宅の良い点と問題点をしっかりと把握し、可視化して公開します。これにより、売主さんと買主さん双方が納得のいく取引が行えるよう努めています。

ただし、既存建物が高額で評価されることを約束できるものではないことも、ご理解いただきたいと思います。しかし、物件の情報を透明化することで、それぞれの物件が本来持つ価値が適切に評価されることにつながります。少なくとも、買主側のエージェントとして、安心して購入が可能だと自信を持って言えます。

当社の販売戦略は次のようなものです。

売主と買主のための販売戦略

当社では、特定の買主に「囲い込み」を行わず、レインズを利用して情報を広く公開することで、多くの不動産業者に詳しい資料を提供します。これにより、物件の価値を理解してくれる買主を見つけることを目指しております。

これらはまさに当社（設計事務所）ならではの住宅売却の方法だと確信しています。

❶ 現地調査（有料）
現地へ赴き、建物の現況調査を行い、写真撮影と現況図の作成を行います。法令違反がないかも確認します。この調査は75,000円の実費をいただきますが、仲介が成立した場合には全額を仲介手数料から割引いたします。

❷ 建築士による住宅診断と調査報告書の作成
住まいの状態を視覚化するために、住宅診断を行い、その結果を報告書としてまとめます。これを買主への資料として使って頂きます。

❸ 修繕箇所リストの作成
現況調査で見つかった修繕が必要な部分をリストアップします。

❹ 修繕履歴の作成
　過去の修繕の場所と費用をリスト化し、物件の管理状態を明らかにします。

❺ こだわりの特徴を強調したチラシのコンテンツ作成
　物件の特徴を分かりやすく伝えるチラシコンテンツの作成します。

売主様の家の真価を最大限に引き出すほか、上記2〜5の業務を当社が負担し、独自の販売戦略を提供いたします。

売却のご依頼について

初回の面談で売却に関する案内を行います。面談までの段階では、実務作業は行いません。ご理解をお願いします。

価格査定について

当社は査定価格を意図的に高く見積もりません。査定価格は近年の取引事例や近隣の売却価格などから導き出された売却予想価格であり、必ずしも売却できる価格を示すものではありません。

当社の査定は、過去の取引事例や近隣の物件価格の調査、周辺環境の確認を基に、現地や建物の状態を詳細に調査して行います。この調査は有料で、中古住宅は75,000円となります。

調査費用は初期費用として必要ですが、当社で仲介が成立した場合には満額の手数料から割引いたします。このため、最終的な費用は他社と変わりません。

媒介契約

調査費用の支払いと共に媒介契約を交わし、専属専任契約とします。契約後に物件調査を行い、レインズへ登録を行います。登録確認書を売主さまにお渡しします。

レインズについて

レインズは不動産業者専用の情報ポータルサイトであり、登録した物件の情報を全国の不動産業者が閲覧できます。当社はレインズへの登録を行い、情報の囲い込みはしません。

当社はレインズへの登録情報を充実させることで全国の不動産業者に広告を出して頂き、広く買主を探していただく事。
物件を高価格で売却する為の最大の支援、そして買主に安心して購入していただくことを目指しています。

物件売却の流れ

お問い合わせ・売却相談  
　⇩
当社事務所にて面談
　売却についての説明をさせて頂きます。その上でご判断ください
　⇩
物件価格の査定　→物件調査の費用をお支払いいただきます
　⇩
媒介契約 : 専属専任媒介契約を結びます
　⇩
現地調査・現地撮影 《販売戦略》
⚪︎現況図作成
⚪︎住宅診断及び調査報告書の作成
⚪︎修繕履歴書
⚪︎修繕箇所リスト及び修繕費概算書作成
⚪︎こだわりの特徴を強調したチラシのコンテンツ作成
　⇩
レインズ登録　→登録証明書の発行
　⇩
買主業者からの問い合わせ→資料渡し(住宅診断調査報告書)
　⇩
内見
　⇩
条件交渉・ローン仮審査
　⇩
購入申し込み
　⇩
売買契約
　ローン本申し込み
　⇩
引き渡し日及びローン決済日の確定
　⇩
決済・引き渡しの手続き

不動産売却前の注意点

不動産の売却にあたり、最も重要なポイントは何でしょうか? それは、隣地との「境界確定」です。

古い住宅地には、隣地との明確な境界が定められていないことがよくあります。家と家の間が通路として使われることが一般的で、そのような場所で境界の取り決めをせずに売却すると、問題が生じる可能性が高まります。

例を挙げますと、奈の町のあるケースでは、土地の売主が亡くなり、相続人が急いで土地を売却することに。しかし、売却前に境界の確定をしなかったため、後から隣家とのトラブルが生じました。公簿上の敷地面積と実際の敷地面積が10㎡も少なくなってしまう事態となったのです。

このエピソードから学べるのは、土地や家を売却する際には、必ず境界を明確にしておくことが肝要であるということ。特に新しい買主は、以前の所有者との関係がないため、境界の確定作業に不利な状況に立たされることが多いのです。

一般に思われがちな「今の時代、そんなことはない」という考えは誤りで、実際に私が関わったケースでも、敷地の境界ポイント6点中、確認できたのは3点(しかもピンは無し)だけでした。

結論として、不動産の売却や相続前には、境界を確定することが絶対に必要です。これは、次世代に問題を残さないための重要なステップと言えます。後悔のないよう、この点をしっかりと確認していただきたいと考えます。

不動産仲介手数料

売却不動産の仲介手数料は、当社独自の【スマートセーブ方式】一般的な手数料より最大1.5%の割引になります。

不動産を売る際の仲介手数料について、ニュータウンエリアで特定の条件を満たすと、規定の不動産仲介手数料から最大1.5%の割引が受けられます。

土地や建物を売る時には、「土地の境界の確認」と「所有者全員の同意」が大切です。特に土地の境界の確認は、たくさんの手続きや調査が必要です。

しかし、ニュータウン(大規模開発地)の一部や新しく販売される住宅地は、境界の確認がすでに終わっています。
これは過去にちゃんと測量と登記が行われたからです。このような土地では、手間の掛かる業務が省略できるので、仲介手数料を割引することができます。

具体的には、以下のような条件で割引が受けられます。

• 敷地の全ての境界がはっきりしていて、最近の登記(令和5年10以降の地積測量図)もある場合は1.0%割引
• 道路との境界がはっきりしている。また、水路敷きの境界もはっきりしている場合は0.2%割引
• 敷地内に下水の最終枡や、給水メーター(20mm以上)がある場合は0.1%割引
• 法務局での最新の情報(土地・建物の謄本、公図、地積測量図)が全部手に入れて頂いた場合は0.2%割引
• これらを合わせると、最大1.5%の割引が受けられます。
  

例えば、

a) ニュータウンの分譲地区で条件を満たす場合の割引計算
　ニュータウンの分譲地区画で、市道に面する敷地のポイントが全てある。(道路面も有り)
　給水メーターも20mmで下水枡もある場合。法務局で謄本も収得済み。
　・・・手数料の料率(3%+6万円)x1.1 
　　　　この3%から、全周ポイント、道路境界明示、最終枡と給水メーター、謄本等の準備で
　　　　(1.0+0.2+0.1+0.2)の合計1.5%を割引できます。

b) 一般住宅街の例で、敷地ポイント条件を満たさない場合の割引計算
　道路は4mの公道、敷地のポイントについては1点のみ。
　建物の求積図は法務局に登記されているが、敷地を表す地積求積図はなし。測量事務所の現況図はあるが、現地にはそのポイントなし。　
　下水枡と給水メーターは20mmであった。法務局での謄本等一式は収得せず。
　・・・手数料の料率(3%+6万円)x1.1 
　　　　この3%から下水枡と給水メーターのみ(0.1%)が割引できます。

別途注意
※1 地積測量図がない場合や境界が未確定の場合、隣地とのトラブルが起こるリスクがあります。購入前に確定することをお勧めします。
※2 水路敷が敷地に接する場合、境界明示が必要です。水路は国有地であり、公有地と接する場合は明示申請が可能です。
※3 敷地内の高低差を支える構造物（擁壁）の安全性を確認する必要があります。安全確認は建築士が行います。
※4 既存建物が旧耐震基準の場合、耐震診断及び耐震補強が必要です。