住宅設計専門で30年100件以上経験の、一級建築士事務所 奈の町が、土地,中古住宅,の物件調査,資金計画,プランニング,仲介まで不動産購入を、買主の為にワンストップでサポート【対象エリア・奈良県,大阪府,京都府南部】

バイヤーズエージェント Best menu

買主の為の不動産購入サービス

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ナラスミカの不動産サービス

「土地から探して家を建てたい」
「中古住宅を探してリノベーションしたい」人に!
不動産買主の立場に立って、
安全の為の調査やその敷地での概算予算など、
「理想の住まいの現実化」の為に、
バイヤーズエージェントとして、ご提供しています。

設計事務所や住宅会社の縛りはありませんので、お気軽にサービスをご利用していただけます

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ナラスミカ[設計事務所の不動産サービス]のメリット
1  プランニングに強い

✅住宅設計豊富な一級建築士だから、敷地を見てどの様に計画すれば良いかイメージしてプランニングします。
✅概算予算表も合わせて提案できます。
✅自分たちが希望する家のイメージが分かれば、購入を決断する判断ができます。

2 仲介手数料は物件価格の2.2%(税込)で取引可

✅通常不動仲介手数料は[物件価格の3.3%+6.6万円]の上限価格ですが、ナラスミカでは[物件価格の2.2%(税込)]にしています
✅そして設計事務所だからできる付加価値、不動産サポートを提供しています。

3 敷地の調査

✅"土地購入サポート"の『見える土地評価書』は、
不動産仲介で説明する項目以外の情報、例えば道路の種類や権利が与える影響、境界上にある構造物の問題点、洪水対策のアドバイス、現況擁壁が家に与える影響等を明記しています。

4 買主の為のバイヤーズエージェント

✅ナラスミカのバイヤーズエージェントとは、不動産知識だけではなく、住宅建築知識のある一級建築士がサポートします。
✅買主の為の不動産サービス+不動産仲介で、安心して購入できるようにサポートしています。

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●現地同行
住宅設計の経験豊富な、一級建築士が現地でアドバイスし、敷地のチェックを行います。

●プランニング
一級建築士のプランニングでやりたいカタチが見えてくる
その敷地にあなたの要望を取り入れたラフプランニングをいたします。

●中古住宅 現状調査
調査内容はインスペクションと共に、リノベーションを前提にした調査も行います。
断熱材の有無や雨漏り、また冷気の吹き出し口や筋交いの位置などが把握できます。

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▼サービス内容▼
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● 基本仲介手数料
① 電話・メールにてのコンサルティング相談
② 総予算資金計画
③ 物件情報紹介サービス
④ご相談者が見つけられてきた物件の資料収集
⑤金融機関への住宅ローン相談
⑥各書類のチェック
⑦売買契約・決済の立合い
⑧不動産仲介業務

● 土地購入サポート
① 現地同行とアドバイス(土地評価書作成)
② ラフプランニング
③ 見える土地評価書作成
④価格交渉
▼ご希望で
・現地動画
・ラフプランからもっと方向性を絞り込んだプランニング

● 中古住宅購入サポート
① 現地同行とアドバイス(土地評価書作成)
② 建物現状調査(建物評価書作成)
③ 見える土地評価書作成
④現況建物の耐震診断書の作成
⑤価格交渉
▼ご希望で
・現地動画
・リノベーションプランニング

● 上記ご希望の、その他のサポート
● 現地動画調査サービス(現地へ行けない方へ)
● 3Dパース付きプランニング作成サービス
●耐震診断後のプラン確定にて耐震補強計画

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▼サポート業務詳細▼
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基本仲介業土地サポート中古住宅サポートその他サポート建築サポート

基本仲介業

▽ 電話・メールにてのコンサルティング相談

電話又はメールにて、コンサルティングをさせて頂きます。
①ご相談と購入の手順
②全体の予算
③返済方法など(現金又はローン)
④物件を探すにおいて必要な条件
などをお聞きいたします。 

予算資金計画
オリジナルの”家づくりの総予算組”にて算出します。

1.物件購入の総費用
2.建築工事費用 :建築本体に掛かる費用です。設計料や外構費用なども含みます。
3.各種税金・登記等 :印紙税や登記に必要な税金、
4.ローン関連費用 :ローンを受ける際に掛かる費用です。また、火災保険等もここに含まれます
5.その他雑費 :引越し、建築確認、式典等に掛かる費用

情報紹介サービス

・不動産媒介契約を交わしていただきます。(一般又は専任)
・新しく登録された物件の中で、ご希望に合うものが登録された場合に、ご案内いたします。
・ご相談者がインターネット等で見つけられた物件の情報提供
ご相談者ご自身で探してこられた物件について、当方から売主の業者を通して詳しい情報を収集いたします。

機関への住宅ローン相談

・予算組の為の融資額を決めるとともに、銀行へのローン枠承認を取るためにローン審査を掛けます。
・とりあえず銀行のHPにあるネットでの審査でチェックを掛けた後、買付け証明の提出時には、物件概要書と共に必要書類を添えてローン審査を受けて頂くことになります。

書類のチェック

・売買契約書、重要事項説明書、それらに関する書類の他、建物設計図、建築工事契約書、約款、仕様書などに問題点や不利な内容が無いか、漏れている箇所が無いか等の書類のチェックを行います。 また、その説明も行います。

・特に不動産契約や工事契約などの契約書内容は、細かい契約内容や約款等がありますが、
分かり難いものですので、事前に説明をしてから手続きを行います。

契約・決済の立ち合い

不安の無い様にサポートします。

○不動産仲介業務

手数料は物件売買代金の2.2%(税込)【物件売買代金1000万円以上】で仲介致します。
但し、基本仲介だけお請けする場合は、価格交渉を含めて、物件価格の料率(2.2%)に、0.275%を加えた、2.475%(税込)となります。また、1000万円未満は198,000円または220,000円の表記金額に2.2万円(税込)を加えた金額となります。

土地サポート

▽電話・メール・オンラインzoom面談・対面面談の、いずれかでコンサルティング相談

ご相談と、購入の手順、全体の予算割、返済方法など、物件を探すにおいて必要な情報収集と、理想の住まいでやりたいことを一つお聞きいたします。

▽物件同行+現地アドバイス

初めはご自身で物件を見て頂いた上で、「ココが良い」という場所があれば、ナラスミカへ同行の依頼を頂きます。ナラスミカは売主側の不動産業者へ詳しい情報を取り寄せた後、一級建築士がご一緒に現地へ同行し、アドバイスを致します。
遠慮なくご質問ください。その場で分かることは、すべてお答えします。又こちらから見ての問題点もお伝えします。敷地の生かし方等のアドバイスも可能です。敷地の魅力が倍増することだってあるのです。

▽ラフプランニング作成

同行サービスのアドバイスでより物件の良さが確認できましたら、その土地にどんな建物が建てられるのか? 一級建築士が土地の良い所を生かし、お聞きした要望に応じた、プランを作成しますので、出来上がる建物のイメージがその段階で想像できます。また、希望している坪単価があれば、概算計画書も一緒に作成します。
作図は約1/100スケールです。    
※1.提案したラフプランの訂正および変更は致しません。
※2.お渡ししたラフプランはご自由にお使いください。

▽見える土地評価書作成

土地を見る方法は、実は押さえるべきポイントがあります。調査項目は、土地の権利関係やハザードマップ、地盤の他、条例、学区、大型スーパー、電柱、ゴミ置き場、用水路、過去の状況等も確認します。 現地では道路と敷地境界、そして給排水、道路の幅員や境界ポイント、敷地と敷地廻りの高低差、敷地周辺の雰囲気は現地でないと確認できません。またそれらが住む人にとってとっても大切です。
現地での情報を中心に、必要な情報を加えて図示化したものが、『見える土地評価書』です。

▽価格交渉

バイヤーズエージェントとして、売主側の不動産屋に価格や条件に付いての交渉を行います。
100%買主側の専門家としての代理人です。

中古住宅サポート

▽電話・メール・オンラインzoom面談・対面面談の、いずれかでコンサルティング相談

ご相談と、購入の手順、全体の予算割、返済方法など、物件を探すにおいて必要な情報収集と、理想の住まいでやりたいことをお聞きいたします。

▽物件同行+現地アドバイス

初めはご自身で物件を見て頂いた上で、「ココが良い」という場所があれば、ナラスミカへ同行の依頼を頂きます。ナラスミカは売主側の不動産業者へ詳しい情報を取り寄せた後、一級建築士がご一緒に現地へ同行し、アドバイスを致します。
遠慮なくご質問ください。その場で分かることは、すべてお答えします。又こちらから見ての問題点もお伝えします。建物の生かし方等のアドバイスも可能です。建物の魅力が倍増することだってあるのです。

▽見える建物評価書作成(現地建物調査)

1級建築士が建物の調査を行います。調査内容はインスペクションをベースに行いますが、建物の現状を目視で確認して状況を報告するだけでなく、中古住宅の改修を前提に、改修に要する費用を算出する為の調査も追加して行います。 
この情報から、断熱工事や防水工事、耐震補強が必要かどうかを判定します。 
 こういった調査を行って作成した【見える建物評価書】は、物件を購入した後でどれ位のリノベーション費用が必要かを算定するベースとなり、購入後、想定外の補修費用が最小限に抑える事が出来ます。
※見える建物評価書は、物件内覧~売買契約の間に売主の了解がある場合に限らせて頂きます。 売主からの調査了解の得られない場合は、土地購入サポートへと変更になります。

▽現況建物の耐震診断書の作成

2階建ての中古住宅はその殆どが耐震改修を必要としています。 
その為、物件購入前に現況建物の耐震診断(精密診断)を行い、改修が必要かどうかの確認を行います。

特に昭和56年5月以前の建物(旧耐震基準)は、現在の耐震基準に殆どが達しておらず、大地震の際に一気に倒壊する危険性があります。 また旧耐震以降の建物であってもその安全性は確認する必要があります。
 中古住宅を購入する際は、現況建物の調査を行った上、耐震診断を行い、耐震性が不足と判断される場合は耐震補強をリノベーションと同時に行って下さい。

▽価格交渉

バイヤーズエージェントとして、売主側の不動産屋に価格や条件に付いての交渉を行います。
100%買主側の専門家としての代理人です。

その他サポート

▽現地動画調査サービス(現地へ行けない方へ)

気になる物件があると、先に一級建築士が現地へ行き、物件の様子を動画で撮り、物件の情報と問題点等を動画で見て頂くことが出来ます。買主は現地へ行くことなく、必要十分な情報が手に入ります。(オンラインで完結可能です)  

動画は現地だけでなく、駅からのルートや近隣の街並みも収録しており、併せて現地の様子での注意点なども説明致します。 
これは多忙で時間の調整が難しい方にも時短になりお勧めです。 動画を見て物件を気に入ってから、ご自身で現地を確認していただきます。

このサービスは、奈良への移住をお考えの方にもお勧めです。
遠方から何度も足を運ぶことは大変で多くの時間も要します。 
このサービスなら、自宅にいて希望に近い物件を絞ることが出来ます。

▽3Dパース付きプランニング作成サービス

住宅会社や不動産業者でも購入前にプランを作成してくれるところはあると思います。 
ナラスミカの母体は住宅専門の設計事務所ですから、プランニングのこだわり度合いが違います。 ローンに通れば良いプランではなく、買主の暮らしに合わせたオリジナルのプランを作成します。

プランに取り掛かる前に建物に掛ける予算の算出を行ってからプランに取り掛かります。
プランの方法は、買主からの聞き取りが中心になります。 家族の事ややりたい事、どんな暮らしがしたいのか、予算や趣味等をお聞きします。
また、10年後、20年後はどうなっているかを考えてみます。
中古住宅の計画は、余分な部屋の減築もあるでしょうし、部屋の合併、一部増築案も有るかもしれません。

▽耐震診断後のプラン確定にて耐震補強計画

中古住宅を購入する際は、現況建物の調査を行った上、耐震診断を行い、耐震性が不足と判断される場合は耐震補強をリノベーションと同時に行います。

耐震補強の基本は、現況調査を行いその情報で耐震診断を行います。診断結果が一応の安全ライン評価1.0を下回る場合は、耐震補強計画を行います。 また、その補強結果を図面化し、そして現地で正確に取り付ける必要がありますので、設置場所や仕様等を作図するまでの一連の作業をワンセットにして組みました。

建築サポート

▽業者選択相談

自分達は工務店(建築会社)に行けばいいのか、住宅メーカーが良いのか、それとも設計事務所へ行って家づくりをするのがよいのか。 もしかしたら建売住宅で良いのではないか。
そんな悩ましい判断について、家づくりの想いとやりたい事、知識、経験等を総合的に判断して、最適な業者選択のアドバイスします。
例えば、住宅会社だと、自分のしたい間取りや仕様が選択できない。
また、設計事務所では細かな打ち合わせがあり面倒と感じる。など
初めからその方にとって最適な相談する方向性が分かっていれば、ここで迷うことはありません。

(施工会社・住宅会社・設計事務所・建売会社)どちらで家づくりをすれば良いかをアドバイスさせていただきます。それが家づくりの最短コースとなるはずです。

▽施工業者との契約内容チェックと見積書のアドバイス

見積書の内容は、この中に何が入っていて、各場所にどんな材料を使っていて、どの様な工法や仕様で積算したのかが記載されているものです。 
ここに記載されていないものは現場に搬入されることもなく使用されることはありません。 
しかし受け取り側はこれらに必要なものが記載されているか否かを確認し、その価格が適正かどうかも確認する必要があるのです。 契約しても入っていなければ追加費用です。

記載内容を十分理解した上で更に価格をチェックする事は、専門家も難解なのです。 
その理由は、各会社の見積書の書き方が統一されていないから。本来は、建築本体各工事ごとに細分化され、明細が添付されているものですが、商品が彼方此方に記載されていたり、単価も加工・手間込みであるかも確認の必要があります。

ご相談者の希望されていた商品が含まれているか、不要なものが無いか、無理な価格が提示されていないか等のチェックを行います。

▽工事中の相談

スポットでの相談したい際のアドバイス(電話orオンラインzoom相談)        
家づくりに関する全てにおいてご相談に乗らせて頂きます。

家づくりを始めると、分からない事や不安なことが沢山出て来ると思います。ネット検索してみれば、大抵の事は分かる時代にはなりましたが、現場での不安事項は無くなる事はありません。
そんな時、ご相談いただければ安心して頂けるようにアドバイスさせて頂きます。
頻繁に相談することは無いと思いますが、何かあった時の心の支えとしてお使いください。

価格表 

※【2021.4.16税込み表示に変更しました】

一般の仲介手数料 > ナラスミカの仲介 + 買主の為の不動産サービス

【ナラスミカ】土地仲介(2.2% 税込) 土地購入サポート(0.66% 税込)では、【一般の仲介料】(3.3%+6.6万円 税込)よりお得
【ナラスミカ】中古住宅仲介(2.2% 税込)+ 中古住宅購入サポート(1.1%税込)では、【一般の仲介料】(3.3%+6.6万円 税込)よりお得

ご依頼の流れ(土地購入の場合を例にしています)

step-1

⇓⇓お申し込みフォームより お連絡ください

step-2

要望など、こちらからメールで質問させていただきます。

step-3

返信いただいた内容を確認後不明な点など聞かせていただいた後、一般媒介契約又は専任媒介契約(物件探しの依頼)を交わさせて頂きます。 

step-4

・媒介契約を致しましたら、ご希望条件に適う物件をレインズより検索し、紹介いたします。(無料)
・また新しい物件の登録があれば紹介させていただきます。
・物件をご自身で積極的に探していただくこともお願いいたします。
・気になる物件のご連絡を頂きましたら、ナラスミカから詳しい物件資料を取り寄せて、お送りさせて頂きます。
※この場合、他の不動産屋への直接問い合わせは行わないでください。ナラスミカが関われなくなります。

step-5

資料を見て興味ある物件でしたら、ご自身で一度現地を見て頂く事をお願いします。
現地を見て気に入られましたら、ナラスミカの[不動産サービスBest menu]をご依頼ください。
(ここから有料になります)

step-6

"土地購入サポート"の申し込みをいただきましたら、事前準備として現地の洪水ハザードマップ、土砂災害指定区域、活断層、地質図等を調べます。

step-7

現地同行(現地にて待ち合わせをします)
・現地の様子を詳しく確認して、敷地の情報を説明しアドバイス致します。
・質問があれば現地で分かるすべてをお答えします。

step-8

前に進めるのであれば、ラフプランをさせていただきます。
その際、建築予算とあらましの坪単価から施工面積を算定した広さに、住まい手の要望を1つ取り入れた
プランを提案します。 また同時に、概算計画書も提案いたします。

step-9

・購入を決めれば、売主へ"物件の購入申込書"を提出します。
・その後、売主からの"承認の回答"がありましたら、売買契約へと進みます。
・契約日の日程を確認して準備を行います。

step-10

契約前に、重要事項説明書と売買契約書の下書きを確認します。
不明な点等がありましたら訂正し、内容の難しい所をご説明いたします。

step-11

物件の売買契約書を交わします。
宅地建物取引士が重要事項説明書を読み、その後売買契約書を交わします。

step-12

ご希望により『その他サポート』のご依頼をいただきます。

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Best menuのQ&A
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Qポストに入っているチラシ物件でも取り扱いは可能ですか?
Aお調べしますが、買える場合と買えない場合があります。市場に出ている物件で、レインズに掲載しているものは、全て仲介する事が可能です。
Q基本仲介業務のみ依頼することは可能ですか?
Aはい、承ります。不動産サービス無しでも 可能です。
Q既に購入した物件でのプランニングサービスのみは可能ですか?
Aはい、承ります。「住まいのプランニング」ページをご覧ください。
Q今の家を売って、新たに不動産を購入したいのですが、売り買いの依頼は可能ですか?
Aはい、承ります。買いがある場合、売りも可能です。
 プロフィール
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バイヤーズエージェントの浅野勝義です。私は住宅建築家として、30年以上100件を超える住宅設計を行ってきました。
その中で土地から探して家を建てる住まい手さんも数多くサポートしています。
現地を見て、この土地を使うのであれば地盤に結構な費用が掛かる、この土地は道路に問題があるから購入しない方が良いなど、住まい手さんの立場でアドバイスしてきました。
また、私はこの土地ならどのようなプランができるだろうと土地を見ただけでイメージできます。
この経験で得た知識やノウハウを、自分が設計する住まい手さんだけではなく、より多くの人のお役に立ちたいと思い、本格的に買主の為の仲介人(バイヤーズエージェント)として、活動を始めました。
住まい手さんの為の専門家としてのスタンスは何も変わっていません。
不動産をより安心して購入し、自分達らしい住まいを求める人との出会いや、不動産である敷地や建物の出会いを、楽しみながら仕事をしています。

資格
◆1級建築士 国土交通大臣登録 第222708号
◆宅地建物取引士 (奈良)第012249号
◆2級ファイナンシャルプランニング技能士 第F21922076621号
◆既存住宅状況調査技術者(国土交通省認定)既存住宅のインスペクター
_(建築士一級/技術者修了証明書番号 第01-20-00969-01号)
◆奈良まほろばソムリエ検定 奈良通2級

職業
◆バイヤーズエージェント
◆住宅建築家
◆住宅コンサルタント
◆株式会社奈の町 代表取締役

趣味
メカ好き、寺社・仏像、旅行、珈琲、現在はパン作りにハマっています。

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