奈良で住宅を主に建築設計事務所を営む建築家の浅野勝義[一級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士]が30数年100件以上の経験で得た知識やノウハウを「土地を探して家づくり」とお考えの方へ、まだ家を建てるかをお悩みの方も、独自の視点からコンサルティング致します。ご希望で顧問税理士による不動産相続相談も承ります。

1-15 市街化調整区域って書いているんだけど建てられる?

 
ナラスミカ
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ナラスミカ

1-15  市街化調整区域って書いているんだけど建てられる?

不動産屋さんでも説明してくれると思いますが、この市街化調整区域内と言う場所。

原則建築行為は出来ません。

建築するには一定の許可条件に適合しており、申請して条件がかなっておれば建築を
認めてくれる地域であると認識してください。
買ってから建てられないなんて事の無いように。

ところでこの【市街化調整区域】 とは、どういった区域でなぜ建てられないのか。
その理由から説明してみます。

まず、市街化調整区域は都市計画区域の話からが必要ですね。

都市計画法には、
「都道府県は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため
必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる」
とあります。

崩して言えば、好き放題に建物を建てることをせずに、都市化する部分と都市化しない部分に
都道府県が決めると。
それを都市化する区域は市街化区域、都市化しない区域を市街化調整区域とに線引きする、
と言う事です。

市街化区域は、接道要件等が揃えば建築可能で将来(法令の文面には「おおむね10年以内に
計画的に市街化を図るべき区域」と書かれています。)に渡り街へと推し進めて行く区域。

市街化調整区域とは、田舎を田舎のまま保存するという考えのもとに(法令の文面には「市街化
区域とは反対に、市街化を抑制する区域」) 決められた区域となっています。

田園風景を潰して好き放題に建てられるのを見るのは気持ちよくないですものね。
その理由は理解できます。
(でも、田園の真ん中で建売住宅が合ったりするんですよね。まあ、それは最後に説明します)

じゃあ市街化調整区域は絶対建物を建てられないのか?
と言えば、そういう訳でもありません。

一定(これが大変面倒な内容)の条件が揃うなら許可しても構わないとされています。
許可できるとか、建てられると言う話ではありません。ここ大切です。

特に注意してほしいのは、開発許可が必要なことです。

許可を必要としない緩和条件もあります。ご存知のように農家住宅だったり農業用倉庫、等が
ありますよね。 農林魚業関係ですよね。
その他もこういった緩和があります。

○当該地域で生活する住民のための施設など、区域区分に係わらず普遍的に必要なもの(1号や8号など)
○市街化区域に立地すべきでないもの(7号など)
○立地場所を市街化区域に限定すべきでないもの(2号や4号など)

コンビニやガソリンスタンドなどもこれに含まれます。

一般的にあなたが市街化調整区域内に土地を買って家を建てることは、まず無理です
建築できることを必ず行政で確認してから購入してください。
条件がいるのか、そのまま建てられるのか、それも確認する事です。

以前、こんな話を聞きました。

住まい手さんが行政書士か司法書士に相談した際、「調整区域でも農家住宅なら建築できる。」
とに言われたと。

確かに文面はそう書かれていますが、詳しい事情を知らずに条文だけを話されると困ります。

私の経験上、農家住宅の申請を支障なく建築が可能だった例は未だかつてありません。
大抵は何か問題があって、とっても困難な道のりを超えて建てられることになったのです。

例えば、
○農家住宅としての住み替えの場所が、耕作地から遠く離れている。
○敷地内に無許可で建てた建物が多数現存している。
○隣地(ご本人所有地)等に無許可の建物が林立している。
○ご本人の耕作面積が基準をクリアしていない。
などなど。

市街化調整区域内に建築することは簡単ではありません。
原則、無理と言う事を理解した上、許可が取れると言う理由を聞いてから購入してください。
少なくとも奈の町でご相談をお請けして調査するときは、私が自ら行政に赴き確認しています。

ただ一つ、緩和されている区域があります。
それは都市計画法第34条第11号に定められる区域といい、奈良県では各市町村で区域指定
された地区でのみ許可がされます。
http://www.pref.nara.jp/3976.htm

この区域内は建築可能ですが、開発許可が必要です。

ご相談の場合は、奈の町へご連絡ください。
住まいを建築したい貴方のご相談受け承っています。

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