中古マンションをお探しの方へ、購入する前の注意点を5つにまとめました。
気に入った物件が見つかっても、不動産屋さんに返事を急がれる事があっても、
焦ってはいけません。先ずはご一読ください。
ここの所あやふやに理解されている方が多いのです。
賃貸マンションから住み替えする場合、支払いの種類は
賃貸の場合は「家賃と共益費」、
分譲になると「ローン返済」と「管理費」と「修繕積立金」に変わります。
分譲マンションだと賃貸より住居費が高くなる方もいるかもしれませんね。
実際はこの費用以外に固定資産税も発生しますから注意してくださいね。
ご存じだと思いますが、賃貸の共益費と、分譲の管理費・修繕積立金は、
全く考え方が違います。
賃貸の場合、共益費は家主(マンションの所有者)が受け取る家賃の一部です。
分譲マンションは、マンションを運営・維持するための経費・積立金になります。
それを知った上で、分譲マンションを購入する際に見ておくべきポイントを5つ、
お話しいたします。
１)マンション”立地”や”広さ”だけじゃない。”管理状態”が重要です。
２)マンションの購入者は買った時点で管理組合員になります。
３)管理費が安いマンションを選んでいませんか？
４)マンションは一定期間毎に大規模修繕工事を行う為のお金を貯めている。
５)修繕積立金不足のマンションは、後に修繕積立金が上がる可能性があります。
1. マンションは”立地”や”広さ”だけじゃない。”管理状態”が重要です。
マンションの選択で一番先に考えられるのは、”立地”でしょう。
駅近の良い場所に建つマンションの価値・評価は、誰もが高いと言えるでしょう。
また、”広さ”についても同様でスティタスの要素があります。
忘れてはいけないのが、”管理”の状態です。
マンションの管理の良し悪しが、その価値を大きく変えてしまうことを知っておいて
欲しいと思います。
“マンションの管理”については、管理組合が運営します。
言わば一つの企業体、区分所有者全員参加の企業のようなものでしょうか。
とはいえ、
その業務はとても幅広く、管理事務(会計事務、出納事務、維持修繕の企画・実施の調整)と、
それ以外に建物点検・エレベーター設備・給水設備・排水設備・電気設備・消防用設備、
機械式駐車場設備等の建物・設備管理業務があります。
また、清掃業務、管理員業務、建物・設備管理業務があります。
これらの業務を全て管理会社が行う場合もありますし、一部を委託する場合、委託せずに
自分達で管理する自主管理するマンションもあります。
美しい庭や整理整頓されているマンションは、区分所有者が支払っている管理料から
管理組合により維持されているのです。
もし、組合に集められる管理料が管理運営に不足する場合はどうなるでしょうか？
そうです、不足分を皆で出し合うか、経費を削るか、自分達でやるかの選択になります。
実は管理費が少なくて満足な管理が出来ないマンションが市場にあるのです。
2.マンションの購入者は買った時点で管理組合員になります。
分譲マンションの購入者は、購入した時点でそのマンション管理組合の組合員に
なります。 区分所有法に依ってそのように決められています。
そしてマンションの区分所有者全員が組合員であり、その中の理事(輪番制が多い)が
理事会を運営する事になります。
賃貸マンションでは、居住者がマンションの管理に口を出すことはありません。
建物の外観であれ、決め事であれ、所有者(家主)の決めた建物をよしとして借りて
いるからで、そのルールに則ります。
分譲マンションでは、そのマンションの規約・細則が全てルールになります。
そしてそのルールは区分所有者の合意で決めることになっています。
これらは管理組合の総会で決議されます(合意の条件はありますが)。
駐車場の規約や、ペットの可否、ピアノの使用やフローリング張替等がありますね。
当然、区分所有者であるあなたもこの集会や理事会に参加して、管理を担う義務も
発生します。
面倒だと思わずに、自分達のマンションを暮らし易くするために参加するのは、
分譲マンションの醍醐味でもあります。
3.管理費が安いマンションを選んでいませんか？
分譲マンションを検討する際、「管理費と修繕積立金が幾ら幾らかかります。」
と、不動産会社から事前説明があったと思います。
比較する際に、お安い方で決めた。なんて事は無いでしょうね。
管理費と修繕積立金が高いマンションと、お安いマンションがあったと思いますが、
安ければ良いという事ではありません。(支払う負担が少ないという意味ではありますが)
前項でマンションの運営は管理組合(すなわち自分達区分所有者)が行うと言いました。
ここに拠出する費用が安いということは、管理組合の運営費が少ないという事です。
管理組合の運営は、通常の管理業務だけでなく、庭や駐車場、アプローチなどの
外部管理や、供用部分であるホール、廊下や階段、エレベーターといった建物部分、
給水、ポンプ、排水管、電気や通信などの設備関係、そしてある一定期間をおいて
建物の劣化を改修・補修する修繕工事等で沢山の費用が必要になります。
これを区分所有者から集めた管理費と修繕積立金を使って運営するのです。
もし、管理費が少ない場合、管理費用を削って自分達で修理・清掃したり、植栽
管理する。 そんな事になりませんか?
管理費が安いという事は、集めた費用が少ないため、自分達の仕事が多くなるか、
管理の手抜きを容認する事になってしまう訳です。
ちなみに平成30年度の国土交通省の調査によると、管理費の平均的な相場は、
単棟型が 16,213円、団地型が 14,660 円となっています。
物件の形状等によっても違いますが、不動産屋さんから聞いた管理費と比べて
如何でしたか？
4.マンションは一定期間毎に大規模修繕工事を行う為のお金を貯めている。
マンションは、長期的保全計画の基本として長期修繕計画を立て、物理的劣化や機能
的劣化を改善するために、一定期間を空けて修繕と補修工事を行います。
その期間は、12年〜15年の間に建物の状態を見て大規模修繕工事を行います。
一般住宅では10～15年程度で大きな修繕は行いませんよね。
外壁の吹替えも20年位。
問題が発生した際に改修が一般的ですね。
そういう意味ではマンションは長期的に建物を維持するために、計画的に行います。
きちんと修繕されていれば、多少古い建物であっても綺麗に見えるのがそれです。
かなり大掛かりな改修工事になり、そして大きな費用がここで費やされます。
この費用は、管理費用とは別に徴収される、”修繕積立金”で行います。
修繕積立金とは、その為の貯金です。
5.修繕積立金不足のマンションは、後に修繕積立金が上がる可能性があります。
莫大な費用のかかる大規模修繕工事ですが、区分所有者から集めた修繕積立金を
とり崩して行いますから、その改修期間が短期間で行うと積立金が溜まる前に
枯渇してしまいます。
新築後、管理組合が長期修繕計画を立てる際に、1回目の大規模改修の際に積立金
が不足する事を、長期修繕計画を立ててすぐに知る事になります。
その理由は、デベロッパー(分譲会社)が分譲を早く完売したいがために修繕管理費を
少なめに設定しているからで、安いからと喜べないのがこれなのです。
マンションの修繕積立金は、建築してすぐに不足する様に計画されているのです。
それに気づいた理事たちが積立金を増やす決議を総会に掛ける訳ですが、極端に
上げると反対も多く、とりあえずで値上げしたくらいでは大規模修繕工事時には
到底足りません。
更に積立金を増額と(階段積み立て方式)なる訳ですが、なんとか修繕工事が
終わった所で積立金の残高は、ほぼ0。。。
お話ししました通り、修繕積立金はどうしても上げざるを得ない訳です。
購入される貴方は、初めからこういう事があると理解した上で購入を検討してください。
購入時には例えやすかったとしても、いずれ上がります。
現在国土交通省は、大規模修繕時に修繕積立金が不足するマンションが多く発生する
事を鑑み、改修期間を12年から期間を伸ばす方向性を示しています。
ちなみに国土交通省が2018年に公表したマンション大規模修繕工事に掛かるお金は
1住戸当たり約100万円、
5年毎に調査を行っている1戸当たりの平均修繕積立金は、11,243円と言われています。
私はこれはかなりお安いと考えています。
特に小規模で戸数の少ないマンション程、その比率はずっと大きくなります。
まとめ
賃貸マンションと分譲マンションの違いをお話ししてきました。
１)マンション”立地”や”広さ”だけじゃない。”管理状態”が重要です。
２)マンションの購入者は買った時点で管理組合員になります。
３)管理費が安いマンションを選んでいませんか？
４)マンションは一定期間毎に大規模修繕工事を行う為のお金を貯めている。
５)修繕積立金不足のマンションは、後に修繕積立金が上がる可能性があります。
分譲マンションは、区分所有者が管理組合の組合員として運営されています。
その運営次第で、”管理”の評価が違います。
管理費は、マンションの運営に使われるもので、予算が無いと管理会社に委託できない分は、
自己管理として、自分達でしなければなりません。
そして、購入しようとしたマンションの修繕積立金が少なかったり、借金していたり
している場合は、あなたがそのマンションを購入するということは、借金も一緒に
購入することになる訳です。