【知識編】土地だけ先に購入する際の住宅ローン
つなぎ融資と土地先行融資がある！
住宅用の土地を購入してこだわりの住まいを建てる。
これを実現するには、まず土地を先行で購入する必要があります。
自己資金で土地を購入する事が一番理想的な訳ですが、自己資金で足らない場合は住宅ローンを組みます。 その場合はどういった方法があるのでしょうか。
土地を先に購入する住宅ローンは、建売住宅のような土地付き住宅を購入する方法とは異なります。そもそも土地だけ購入する住宅ローンはありません。 しかし、住宅を建築することを条件に組むことが出来る住宅ローンは、つなぎ融資と土地先行融資の２つがあります。
この融資の目的とその対象は、完成した家に対しての住宅ローンが原則で、その家に抵当権を設定して初めて融資が実行されるものである事を理解しておいてください。
１)つなぎ融資・・・住宅ローンの融資が実行される前に一時的に借り入れする融資。実際に住宅ローンを組む銀行で手続きします。 つなぎ融資は、借りている期間はその金額の金利分を支払い、住まいの完成時に合算してローンが始まる形です。家が完成していない訳ですから担保を設定出来ないので金利は高くなります。他につなぎ融資の場合、建築工事に際しても中間金の融資も可能です。
２)土地先行融資・・・家を建てる事を前提に土地の費用を先行融資してもらった後、住まいが完成した際に、住まい分の費用を融資してもらう方法です。
土地先行融資は先に土地購入融資を受けるので、これを行っている銀行と行っていない銀行がありますので注意が必要です。 また、先行融資ですので土地の資料だけでなく建築予定の建物についての資料(計画図面や見積もり)が必要になります。抵当権を設定できるので低金利が利点。注意点は先行ローンですので、この分のローンが始まるところです。また、銀行によって建築期限が条件に付く場合もあります。
どちらも家を建てるまでの土地を購入するための資金ですが、それぞれ特徴がありますので自分たちに合った融資の方法を選択してください。
私的には、自己資金で土地を購入する事がお勧めです。
土地を自己資金で購入すれば、金利の発生や完成までの期間制限もありませんし、土地の権利登記をする際も費用を抑えることが出来ます。 また、土地より建物代金の方が高くなるとのことで、自己資金は使わずに置いておこうと考える方もおられますが、家のローンに関しては住宅ローンの金利優遇措置があるので、工事契約金と諸費用だけおいて、土地代金に回すのをお勧めします。
自己資金を増やす考え方の方法をこちらでもご紹介しています。
【知識編】土地だけを購入する場合にかかる費用
土地の購入代金
土地代には消費税は掛かりません。
手付金
土地の契約の際、土地代の一部として支払うお金。 手付金は土地代金の５～10%までで、決済時はこの手付金分を除いた費用を支払います。
仲介手数料
仲介した不動産業者へ支払う手数料の事。 土地の代金に応じて割合が変わります。
住宅ローン利用時にかかる費用
| 土地の代金 | 仲介手数料 |
| 200万円まで | 5%＋消費税 |
| 200万以上400万以内 | (4%+2万円)+消費税 |
| 400万以上 | (3%+6万円)+消費税 |
※宅地建物取引業法により、上記の計算式を超える手数料を請求してはならない
と決められています。
登記費用
土地を購入して所有財産とした場合は、登記事項の書き換えに「登記費用」が発生します。
土地のみを購入する場合の登記費用は、約10万円が相場です。
測量費用
隣地とのトラブル対策のために隣地所有者立ち合いの上での土地の境界線の確認や登記事項との照合です。 分譲地のような整備された場所以外の土地では境界がはっきりしていない事が多くあります。 屋根が越境していることも、法務局にある測量図と合致しない事も。 この確認のための費用になります。 一般的な宅地で10万～60万と敷地の広さや形状によって異なります。
a)住宅ローンの事務手数料・・・約１５万円
b)ローン契約書の印紙税・・・融資額1000万～5000万なら１万円
c)つなぎ融資の利息・・・10万～50万
d)抵当権設定費用・・・5～10万程度
【知識編】土地だけ先に購入した場合にかかる税金
土地を購入する際に発生する税金は、購入時に掛かるものと、購入た後に通知が来るものがあります。その種類は、印紙税、登録免許税、不動産収得税、固定資産税があります。
印紙税
土地の売買契約書に添付します。 2020年3月31日までに契約される場合は、以下の軽減税率が適用されます。
| 不動産讓渡契約書 | 本則税率 | 軽減後の税率 |
| 500万円超 1000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1000万円超 5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
登録免許税
土地の登記時に発生する税金です。 所有者変更登記をする際に司法書士の報酬と共に支払います。
税額： 手続きを行う土地の固定資産税評価額×1.5%
不動産収得税
不動産を所有した際、都道府県知事に払う税金です。
税額：土地の固定資産税評価額×3%
20212年4月1日以降は、3%から4%へとなります
固定資産税
土地や建物の資産を所有している人(名義人)に、毎年課せられる税金。その年の1月1現在の時点でその資産を所有している人へ、土地建物の存する市町村から納税通知書が送られます。
1月1日時点での所有者がその年の1年分の固定資産税を洗脳しますので、年中で購入する際は、(購入日より12月31日までの日数)／(365日)で案分した税金分を購入者が持ち主に支払うことになります。
土地の決済時は、購入代金の他に固定資産税の清算があると認識しておきましょう。
土地契約時には、固定資産税の確認も忘れずに。
≪実務編≫土地だけ先に購入するローンについての流れ
♦土地探し
⇩
♦対象物件が出てきた
⇩
♦金融機関に仮申し込み(つなぎ融資又は土地先行融資)
・物件概要書
・所得証明
・建築のプラン
・予算計画書 の提出
♦融資期間からの融資承認
⇩
♦土地の契約書を交わす
⇩
♦仲介手数料の支払い
⇩
♦金融機関にて土地のみの融資についての本契約を行う
土地の契約から2ヶ月程度で決済
工事会社に見積もりを取る
⇩
♦土地の決済
⇩
♦土地代金の支払い
土地の登記(登記費用と司法書士費用)
建物の建築業者と工事契約をする
⇩
♦工事契約書を交わす
建築確認
地鎮祭
⇩
♦建物工事着工
⇩
♦工事着手金を支払う
⇩
♦上棟
⇩
♦中間金の支払い
上棟式
⇩
♦完成
建築工事代金の残金を支払う
工事代金の融資本契約実行
完成建物を登記(登記費用と司法書士費用)
⇩
♦引っ越し・入居
≪実務編≫土地だけ先に購入するときの注意点
事前の土地の調査が大切です。
土地を先行して購入する場合の注意点は！
給水・排水施設、電気・ガス関連のインフラを先に確認することが大切です。 給水なら引き込まれている管径、排水なら下水への最終桝などが引き込み・設置されているかが大きなポイントです。 無い場合は道路から引き込み工事が必要で、道路内に埋設されている管に不足があれば、はるか先から引き込む必要がある場合さえあります。
・次に、敷地の高低差があります。 道路から敷地が上がっている場合は進入路や駐車場の確保のために切土が必要になります。 高低差が大きければ擁壁を造らなければならない事も。 また、敷地が下がっている場合は、下水などの排水を道路に排水するためにポンプアップしないといけないなんてこともあります。
・次は、敷地の境界です。 分譲地は当初から区画が整備されていますので境界で揉めることはほとんどありません。 但し、古い場所や建物が建て込んでいる場所では測量図があったとしても購入すると、実際の面積が少なくなってしまうケースがあります。 敷地の境界は、隣地所有者との立ち合いにより動いてしまう事はよくある事なのです。
以前の所有者と確認していた。 昔からここが境界だった。 ずっと勝手に使われていた。なんて売買した後に言われても確認できる訳もなく、敷地が小さくなってゆく。
こういったケースは実際にある事なので、必ず購入前に敷地の測量と境界の確認(隣地所有者立ち合い)を行った上での購入を心がけましょう。
調べておけば建物を計画する上で、不要な費用も掛らず、トラブルも少なくなる訳ですので、しっかりと確認したいところです。