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土地建物を共有名義にするメリットデメリット

 
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土地を買って住まいを建てる際、土地又は建物について登記をします。
その登記をする際のご質問です。

「登記を夫婦共有名義にするメリットとデメリットは?」

そもそも土地建物の登記とは、不動産に関する権利(所有権や抵当権)を
第三者に対抗するために行う行為で、土地を購入するか、建物を建築した
際に行います。

登記を行う際は、不動産の現況を公示する『表示に関する登記』と、
権利関係を公示する『権利に関する登記』の2種類があります。

『表示に関する登記』とは、何処(場所)にどれだけの広さといった表記で、
建物なら木造2階建ての〇〇㎡といった現物の表示です。
『権利に関する登記」とは、表示された不動産は誰が所有しているのか、
またその他の権利は誰が持っているかという表示です。
不動産には全てこのどちらも表記されています。

住まいを建てた場合は、土地に対する登記も その土地の上に住まいを
建てると建物に対する登記が、それぞれに必要となります。

さて、ご質問についてです。
この土地・建物の登記をご夫婦で共有名義とするか、単独名義とするか?

結論は、お金を出した割合(出資割合)で登記するのが基本です。
ご主人の意思とかではないのにご注意ください。

例えば土地建物合わせて4000万、全額ご主人なら単独名義になります。
ご主人が2000万で奥さんが2000万なら、半分ずつ共有名義ですね。
 (ローンも融資を受けた本人の割合になります) 
もし、ご主人が3000万、奥さんが1000万だけど、登記はご主人単独名義と
すると、奥さんがご主人へ1000万の贈与をしたことと判断され、贈与税の
対象になる可能性が出てきます。


■共有名義にするメリット
1. 住宅ローン控除を夫婦それぞれで受けることが出来る

夫婦共有名義で登記をすれば、それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」の
適用を受けることができます。 (但し、お互い別の住宅ローンを受けた場合か、
夫婦のうちどちらか一方が「連帯債務者」となり住宅ローンを組む場合)
したがって、現金で出す場合は住宅ローン控除の特典はありません。

ちなみに住宅ローン減税とは、住宅ローンの年末残高の1%が10年間減税される
という制度で、減税されるのは所得税と住民税になります。 
また、マイホーム売却時の3,000万円特別控除も夫婦ともに受けられるので最大
6000万まで可能です。

2. 相続税の節税

例えば、単独名義であるご主人と、ご夫婦共有名義である場合を比べると
単独名義のご主人が亡くなられた場合は、その不動産評価額全てが課税
対象となりますが、共有名義である場合はその持ち分割合に応じた評価分
が課税対象となるので相続性の節税になります。

3. 住いの予算を増やすことが出来る

共有にするということは、夫婦お互いが出資したり住宅ローンを負担をするので
住いの総予算を増やすことが出来る。

■共有名義にするデメリット

1. 片方の収入が減ったり無くなった場合、ローンが払えなくなる

夫婦共有名義にすることでお互いが住宅ローンの負担をする訳ですが、例えば
夫が離職した場合や、妻が出産や子育てで離職せざるを得ない場合支払いが
出来なくなる。

2. 離婚時に売却しにくくなる

住いを共有名義とすると、離婚時に財産分与や今後の住まいの事で揉める
可能性があります。 売却には共有名義者全員の、承諾が要ります。 
また、共有から単独名義へ変更する場合は、融資を受けた金融機関の承諾が
必要になるとともに、住宅ローンを一人で返済することになる可能性があります。

3. これは御夫婦間ではなく相続時ですが、共有名義で登記している不動産に
相続が発生すると、相続人がどんどん増えて行く可能性があります。
例えば兄弟で相続した物件があり、後にそれぞれ子供が生まれ、その子供の
家族が出来・・・ 相続の権利を持つ人が増えて行きます。 
当初の兄弟がいない場合などの際、この物件を処分する際は、相続人を探す事すら大変な事になる
ケースもあります。 


■まとめ

共有名義の割合は、出資割合で決まります。 勝手な都合で決めると贈与扱い
となる恐れがありますのでご注意ください。

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