【土地・中古住宅】物件調査(机上調査、現地確認、建物外部確認)

机上調査後、現地確認

机上による物件調査

物件購入相談の後

ご相談者と当社とで物件相談または物件購入相談(セカンドオピニオンの場合)を行った後、購入の結論を出すためには情報不足がある場合や、現地確認を含めた更に調査が必要と判断された場合、当社の物件調査サービスの内容についてご説明させて頂きます。
ご納得頂いた場合に限り、当社の物件調査(机上調査+現地確認)を行います。依頼書にサインを頂き、所定の費用をお支払いいただいてから正式に物件調査の業務に取り掛からせて頂きます。

気に入られた物件の手順について、ご説明します。

1. 当社から正式の売主不動産業者へ物件確認後、資料を取寄せ、その資料の物件概要書と地図などをメールでお送りします。　※この時点での資料は、当社で内容についてのチェックは確認をしていません。
   また、不動産業者と媒介契約をされている場合は、そちらから詳しい資料を取り寄せて頂きます。
2. ご家族で[資料]を持って、現地前の道路やその周辺環境、建物外観の現地確認を必ず行ってください。
3. 敷地や建物の問題やリスクを、情報を基に机上で調べます

 物件購入前に行う 物件調査の目的

気に入られた物件が、購入する対象となるものかどうかの振るい分けです。
ネットに載っている物件の中には、不良物件というものが少なからずあります。
それはちょっと見ただけで分かるものから、詳しく調査調べないと分からないものと色々あります。
もし、この見ただけで分からないリスクのある物件をそのまま購入してしまった場合、後で気付いた際には買主は大きな痛手と共に大切な時間を失います。
しかし、この物件を種別するために、事前にリスクのチェックを行えば、後悔することにはなりません。
これを当社オリジナルの60項目に及ぶ物件調査リストで調査分析し、情報整理することになります。

 物件調査をして分かること

情報と状況を判断して、この物件がどのようなものであり、問題点があればその解決法を見つけ、リスクがあればどのようなことが考えられるかを把握することです。反対に、リスクがほぼ見当たらないという優良物件もあります。
(これなら安心して購入へ進められます。)

 物件調査の具体的手法

• 調査の第一段階として、現地を特定して様々な視点からその場所(土地)を調べるため、現地へ行くことなくPCや電話を使って確認をおこなう事前調査です。
  • 物件案内書（不動産会社が提供する物件情報）や、　買主が現地で撮影した写真、Googleマップに表示されている物件情報などがあれば、十分な情報になります。
• 次の段階では、これらの調査結果を総合的に検討して、この物件に起こりうるリスクを予測します。
  • リスクについては、私の過去の経験も考慮します。　
  • 買主には、現状の情報と考えられるリスク、そして総合的なアドバイスをお伝えします。
• 具体的な確認項目は以下の通りです
  • 物件調査とは、建物自体の状態を見る前に、［敷地の安全性の確認］［道路に関する確認］［敷地と隣家との関係］といったポイントから問題点がないか、問題が発生するリスクはないかなどを調べます。

 情報確認として、大きく分けて6項目あります。

• 関係法令の問題
  • 現状の敷地が再建築可能物件か、また、都市計画法上の制限、宅地造成規制法等の各法律に抵触しないかどうかを確認します。
• 道路について
  • 道路幅員と接道距離、公道私道の影響、その他道路関連についての情報を確認します。
    道路は様々な問題が発生しやすい重要ポイントで、土地の評価を大きく左右すると言っても過言ではありません。
• 隣地との関係
  • 隣地との境界や高低差、境界上の構造物等について確認します。
    特に隣地との境界周りや越境等の問題について現地での確認も必要です。
• 土地の調査
  • 8種類のハザードマップによる確認と、過去情報により敷地の安全性を確認します。
    調査の結果、敷地が盛り土地で軟弱地盤であった場合の対策や判断などの資料になります。
• 物件代金以外にかかると思われる費用
  • 主に給水・排水施設が必要十分に敷設されているか、敷地の段差処理等について確認します。
    物件価格以外にかかる費用は見えにくいもの。
    思いもよらない出費が無いようにチェックします。
• 総合判断とアドバイス
  • 以上の情報を基に、対象敷地を購入した場合に理解・対処しておくべき注意点と、将来考えられる問題等あれば想定できる範囲でアドバイスします。

物件調査後、資料を整理して現地への確認に伺います。
現地では、敷地に関する調査を行います。

また、既存住宅(中古住宅)がある場合は、建物外部の確認を行います。

現地確認

現地確認

住宅や土地の購入は人生の中でも大きな投資の一つです。そのため、購入前に物件の現地確認は極めて重要です。インターネット上や物件概要書で得られる情報だけでは、現地の実際の状況や細かな問題点を把握することは難しいのが現状です。

その為、
「現地を直接確認してアドバイスを受けたい」というご要望をよくお聞きします。

当社ではご希望に合わせて現地同行を行います。
現地は分譲地選びの相談や、販売中の物件のアドバイスなど、土地もしくは中古住宅の現地確認になります。

実は、現地確認での情報は不動産業者が作成している物件概要書だけでは不十分です。そのため、事前に気になる箇所をチェックリストを基に検討した後に、現地へ赴きます。(事前チェックは、当社の物件チェックを行います)

平坦な敷地であれば調査ポイントは少ないのですが、現実には複雑な問題が絡まった土地が多いです。特に道路より地盤が高く、擁壁が絡んでいるような土地でしょうか。　現地で確認してみると様々な問題を持つ土地が多く存在します。

現地確認では、敷地の境界、境界に関連する構造物、隣接する水路、給水メーターや最終枡の有無などを実際に確認します。また、隣接する土地との高低差が大きい場所は特に注意が必要です。敷地が低い場合は雨水の流れ込みや、反対に敷地が高い場合は土砂の流出で地盤沈下を起こすこともありますからこれらの情報は安全性にも関係します。

調査後、問題点や将来のリスクが見受けられる場合、それに関する詳しい報告と対処・アドバイスも行います。

　調査する住宅の専門家とは

• 実務経験35年の一級建築士
• 住宅建築家として設計監理経験が100件以上の経験と知識がある
• 中古住宅の改修やリノベーションの経験が豊富
• 耐震診断と耐震補強の専門資格(木造耐震改修技術者・木造耐震診断資格者)を持つ
• 改修ポイントや改修費用についてのアドバイスができる
• 不動産仲介業として、買主専門の数少ない宅地建物取引士
• お金について(資金や融資、税金等)のアドバイスができる2級FP資格者

 現地確認についての注意事項(予算を超える場合は、別と見積もりをさせて頂きます)

※調査内容は多種に及んだ範囲で行いますが、あくまで目視の範囲であり、全てを調査したものではありません。
※調査を前提に現地確認前に行政等と打ち合わせを要する場合もあります。
※敷地の広さは最大500m2未満である事が原則です。超える場合は行政との別途協議費用が必要です。
※用途は専用住宅に限定されます。住宅以外の賃貸等を併用する場合でも別途協議費用が必要です。
※市街化調整区域内にある物件は、建築可能かどうかを別途にて行政での事前調査が必要になります。
※アドバイスは口頭でお伝えします。書面はチェックリストでお渡しいたします。
※目視調査ですので、機材を使用したより詳細な調査は行っていません。また、目視で確認できる範囲のみの結果です。