中古住宅を購入してリノベーションする際の住宅ローンには、 「リノベーション一体型住宅ローン」や「リフォーム一体型住宅ローン」という借り方があります。 （銀行により、ローンの名称は異なります）
では、一体型住宅ローンとは何でしょうか？ これを分かりやすく説明するために、「土地を購入して新築する」場合との比較から行います。
住まいを手に入れて暮らすという選択
住宅を持つための選択肢として、以下の3つが考えられます。
- 土地付きの建売住宅を購入する
- 土地を購入し、自分で新築する
- 中古住宅を購入し、リフォームまたはリノベーションする
この3つの選択肢を見ていきましょう。
なお、今回のテーマは住宅ローンの組み方ですので、それ以外の事柄は今回の解説からは除外します。
❶ 土地付きの建売住宅を購入する
まず、土地付きの建売住宅を購入する選択肢です。この場合、既に新築の家が建っている土地を購入するため、一回（一括）のローンで全てを賄うことが可能です。
新築の家が既に建っている商品を購入するわけですから、一回のローン決済で全て完了します。
このタイプのローンはネット銀行の住宅ローンが適しているといえます。
ただし、次の2つの選択肢は、楽天銀行を除いたネット銀行では通常対応していません。そのため、これらの選択肢を検討している場合は注意が必要です。
❷ 土地を購入し、自分で新築する
次に、土地を購入して自分で新築する選択肢です。この選択肢と、次の中古住宅をリノベーションする選択肢では、一度物件を購入し、その後で建物を建てるか改修するといった二段階の手続きとローンが必要になります。
自分の好きな場所に新たに住まいを建てる場合は、以下のステップがあります。
⑴ 好みの場所の土地を探し、購入契約を結びます。同時にローン決済を行い、所有権を登記します。
⑵ その土地に家を建てる計画を立て、施工会社に見積もりを取ります。工事契約を結んだ後で工事を開始します。完成時に再度ローンを決済し、所有権を登記します。
このプロセスは、各ステップ⑴と⑵でローンを組むことになります。具体的には、最初に土地の購入時に土地代の分のローンを組みます。その後、施工会社と契約する際に工事費の1/3を着手金として、さらに1/3を中間金として（上棟時）、最後の1/3を完成時に支払います。
これらの支払いは3回行いますが、着手金と中間金の2回分については、銀行は建物代としてのローンを組んでくれません。建物の所有権が建築主に移り、建物に抵当権が設定された完成時に全額のローンを組んでくれます。
では、最初の2回の支払いはどうするのかというと、これは”つなぎ融資”という形で行います。これは金利が少し高いローンで、建築主が別途組むものです。つなぎ融資分は完成と引き渡し後に一括で決済します。つまり、つなぎ期間の金利を決済時に現金で支払うことになります。
ローンの金利が確定するのは、ローンが実行された時点です。つまり、建築主は物件購入時に土地代のローンを始め、建物完成時につなぎ融資の金利分と建築工事費のローンを組むことになります。建築工事期間中は、土地購入時の住宅ローンが始まります（ただし、物件購入時のローンの開始を延期することが可能な場合もあります）。
このような二段階のローンにより、二つのローンが並行して進行することがあります。また、最終的にこれら二つのローンを一つにまとめることも可能です。
❸ 中古住宅を購入し、リフォームまたはリノベーションを行う
ここが今回のメインテーマです。「中古住宅を買って住宅ローンを借りる際、リノベーションも一緒に借りたい」という希望から、最近では「リノベーション一体型住宅ローン」という商品を提供する金融機関が増えてきました。
「リノベーション一体型住宅ローン」のメリットとしては、以下のような点が挙げられます
・リノベーション費用を含めた35年返済などの長期間低金利ローンが利用可能
・利用するローンが1つだけなので、住宅ローンとリノベーションローンを組み合わせて利用する場合に比べ、手間や諸費用を軽減できる
ただし、「リノベーション一体型住宅ローン」には注意が必要です。
それは、中古住宅を購入する際にリノベーション工事の金額が決まっていることが条件となります（見積もりでも問題ありません）
中古住宅の購入とリノベーション費用を一緒にローンで受ける場合、その総費用が融資金額となります。その金額に基づいて融資の審査を行うため、物件代金と改修費用の両方が必要となります。
融資を行う側からするとこれは理解できますが、融資を受ける側からすれば、中古住宅の購入を決定した段階ではまだリノベーション内容やプランニングが決まっていません。したがって、図面もなく、工事の見積書を作成することも不可能です。しかし、銀行への融資申し込み時には「工事請負契約書」または「工事見積書」のいずれかの提出が必要です。
ローンの決済は、物件購入時とリフォーム完了時の2回となります。購入後の流れは以下の通りです
- 物件購入（決済）後に建物の調査を行う
- リノベーション計画を立てる
- 耐震診断や耐震補強を含むリノベーション計画を決定する
- 施工会社が見積もりを行う
- 仕様等の打合せを行い、工事金額を確定し工事契約を結ぶ
- 工事が着工し、工事期間に入る
- 工事が完了し、工事代金を支払う
これらの❶～❼までのプロセスを6ヶ月以内に完了させる必要があります（それを超える場合は、保証会社による再審査が必要となります）。
可能であれば、物件契約時に建物内部を確認し、修正が必要な範囲を特定し、理想的な住居の計画を速やかに決定することが理想的です。しかし、契約時に建物内部を確認することは難しく、ましてや構造や修正すべき部分を特定することはほぼ不可能です。短期間で慌ただしく決定し、後悔しないように無駄な時間を避けて進めることが重要です。
ちなみに、みずほ銀行の中古住宅購入＋リフォームローンは以下のような条件があります：
⚪︎ローン金額は50万円以上1億円以内
⚪︎借入期間は1年以上35年以内
⚪︎「毎月元利均等返済」または「毎月元金均等返済」を選択可能
⚪︎1年以内の元金返済据置も可能
⚪︎お借入期間中、毎月元利均等返済から毎月元金均等返済への変更、または毎月元金均等返済から毎月元利均等返済への変更はできません
⚪︎担保として保証会社が融資対象となる土地および建物に原則として第一順位の抵当権を設定します
4. リフォームローンのその他の選択肢
ここでは既存の住宅のリフォームが目的のローンについて紹介します。
無担保での融資が可能ですが、融資期間は最長で10〜15年以内、融資金額は500万から1500万円（銀行によっては上限が1000万円）が限度となります。審査は迅速に行われますが、金利はやや高めとなります。最近では、省エネ設備への対応を目的としたエコローンなどもあります。
住宅ローンを申し込む際の必要な書類
住宅ローンを申し込む(仮審査)際には、以下のような書類が必要です
- 申込書：個人情報、勤務先、年収等の情報を記入します。
- 身分証明書：運転免許証、パスポート、健康保険証等のコピーを準備します。
- 収入証明書：源泉徴収票、所得証明書等のコピーを準備します。
銀行によって住宅ローンの審査基準は異なるため、各銀行にお問い合わせください。
これらは仮審査の段階で必要となる書類です。ただし、仮審査が通ったとしても、これは詳細な審査が行われたわけではないため、必ずしも本審査で通過するとは限りません。
特にネット銀行などでは、物件自体によって審査が通らないケースがあります。例えば、不適格な建築物や違法建築物、道路の取り扱いが複雑な物件などは、融資審査で否決されることがあります。
本審査で必要となる書類
住宅ローンやリノベーション一体型住宅ローンを申し込む際には、以下のような書類が一般的に必要です：
- 身分証明書：運転免許証、パスポート、健康保険証等
- 収入証明書：源泉徴収票、所得証明書等
- 納税証明書
- 在職証明書
- 住所確認のための公共料金の領収書（電気代、水道代、ガス代など）
- 連帯保証人の同意書（必要な場合）
- 建築許可書または建物検査済証
- 地図（現地案内図）
- 売買契約書・仮契約書
リノベーションローンを申し込む際には、以下の追加書類が必要となることがあります：
- リノベーションの見積書
- リノベーションを行う会社の情報（資格、実績など）
ただし、これらは一般的な事例であり、金融機関や具体的なローンプランにより、必要な書類は異なることがあります。そのため、具体的に申し込みを行う前に、必要な書類について金融機関に確認することが重要です。
ローン金利以外の費用について
住宅ローンを申し込む際には、金利だけでなくその他の費用も考慮する必要があります。以下に、一般的な費用について説明します。
- 銀行保証料
一般的な銀行で融資を受ける場合、銀行保証料が必要となります。これは借入金額の1〜2%程度が一般的です。これはローンの返済ができなくなった場合に、保証協会が銀行に代わって返済するための保険料です。ただし、保証料を支払ったからといって保証会社が必ず返済するわけではないことを理解しておく必要があります。保証料は、ローンを受ける前に一括で支払う方法と、ローンの金利に含める方法があります。ちなみに、フラット35の場合は銀行保証料は無料です。 - 事務手数料
ネット銀行で申し込む場合、銀行保証料は不要ですが、事務手数料が必要となることがあります。これは借入金額の0〜2%が一般的です。手数料がかかるかどうか、また何パーセントかかるのかは、しっかりと確認しておく必要があります。 - 団体信用保険
住宅ローンには、一般的に団体信用生命保険（団信）への加入が条件となることが多いです。団信の費用は、多くの場合ローンに組み込まれます。しかし、ローン申込者が団信に加入できないケース（年齢や健康状態など）もあります。その場合、返済期間を短縮する、ワイド団信を検討する、団信加入が義務付けられていない住宅ローンを検討するなどの選択肢があります。
これらの費用は、ローンの総コストを計算する際に重要となります。したがって、ローンを申し込む前に、これらの費用をしっかりと確認し、自分の経済状況に合った選択をすることが重要です。
まとめ
住宅購入費用を借りたい方、
リノベーション費用のみを借りたい方、
そして購入費用と住宅ローンを借りる際、リノベーション費用も一緒に借りたいというご希望から、最近では「リノベーション一体型住宅ローン」という商品を提供する金融機関が増えてきました。
費用を一緒に借りたい方など、ローンの必要性は個々に異なります。そのため、目的に合った住宅ローンを選択することが重要です。
本記事では主にリノベーション一体型住宅ローンについて説明しましたが、その際に注意するべきポイントを以下にまとめます。
- 古い建物：古い建物は建物自体が傷んでいる可能性があるため、住宅の性能（気密断熱性や建物の傾斜、床下の換気の確保、段差の解消、階段の手すりや勾配等）を改修する必要があります。
- 旧耐震建物：1981年以前の建物は、耐震改修工事が必要となる可能性があります。
- 雨漏り：古い建物では雨漏りのチェックが重要です。雨漏りの修理には時間とコストがかかることがあります。購入前にはインスペクションを含めたチェックを行うことが重要です。
また、ローンについては以下の点に注意が必要です。
- つなぎ融資：これは注文住宅の場合、土地の購入から工事着手〜完成までの支払いを一時的に行う融資のことを指します。
- 分割融資：支払い時期毎に実行するローンで、最終的に全てをまとめてローンを組む方法です。
- ネット銀行：基本的にネット銀行はつなぎ融資に対応していません。したがって、土地を購入し新築する、または中古住宅を購入し改修する場合には注意が必要です。
- ローン金利以外の費用：ローンを組む際には、保証料や事務手数料なども考慮に入れる必要があります。
以上のような事項を踏まえ、目的に応じて適切なローンを選びましょう。
物件購入後にリフォームローンを追加するのは予算的に厳しい場合がありますし、融資額や期間に制限が出てくることもあります。可能であれば初めから購入費とリノベーション費用の両方を考慮に入れたローンを組むことをお勧めします。