住宅設計専門で30年100件以上経験の、一級建築士事務所 奈の町が、土地,中古住宅,の物件調査,資金計画,プランニング,仲介まで不動産購入を、買主の為にワンストップでサポート【対象エリア・奈良県,大阪府,京都府南部】

物件購入までの実例ストーリー

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バイヤーズエージェントストーリー
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バイヤーズエージェントストーリー

家づくりにおいて、土地や中古住宅の購入は、住まい手にとって人生最大の決断です。その重要なタイミングに当社(バイヤーズエージェント)が関わってきました物件で、実際に住まい手(買主)が体験したストーリーを幾つかご紹介いたします。現在物件探しでお悩みの方へ、参考になると思います。

 

見ていた物件の価格が下がったのをきっかけに購入した Qさん

バイヤーズエージェント実例ストーリーズ(story’s)

住い手Qさんは、当時お住いの地元地域内の物件をご自身で探してられました。
かなり以前から物件探しのお話しを聞かせて頂いていたので、当方も何度か紹介を致しましたが、情報自体はQさんの方が良く知ってられましたね。
その中で以前から気になっていた物件の価格が下がったことを知り、それをきっかけに購入を決め、当方へ連絡を頂きました。

敷地を調査しますと、そもそも分譲地ですので道路、境界、排水関係もしっかりしており、特に問題はありません。 1つ気になる所として水道局に給水管径の情報データがありません。敷地内のメーターは13mmなので20mmに変更は問題ないのですが、給水本管から敷地までの引き込み管の径が分からないのです。
仕方ないので新たに給水本管からのやり替えを考えたのですが、解体時に水道業者より20mmある事が分かりやり替え費用が不要になりました。こう言う事もありますね。

また、給水メーターの所有者が開発時の分譲会社の所有になっているのが気になりましたので更に調べてみますと、以前の持ち主も知らないまま何十年もそのままでいたらしいです。
気持ちが悪いので、建築後に当方で住まい手さん名義に変更をしておきました。
既存建物は、解体・建て替えの予定なので調査はしていません。
敷地の調査をした上で更に価格交渉を行い無事購入。 
当社設計の上、建物は完成しました。

 

 

不動産業者の囲い込みを受けた Pさん

バイヤーズエージェント実例ストーリーズ(story’s)

ネットから希望している地域でお安い物件が見つかりましたとPさん。
そこで、良くお願いしていた不動産業者さんから物件の問い合わせを確認してもらうと・・・
“物件はない” と返答が帰って来ました。

初めは売れてしまったのであればと諦めていたPさんですが、その後、ネットを見てもその物件は無くなることなく掲載しているので、Pさんはその会社へ直接問い合わせをしてみました。 そうすると、

“物件はあります” と回答が帰って来たのです。
これは直接買主から問い合わせを受けるための囲い込みと確定したわけです。

再度相談をしていた不動産業者からこの事で売主側の業者へと再度問い合わせを
して、どの様に対応してくれるのか話し合いをしてもらいましたところ、無事購入できることになりました。
その後、当社で設計して住まいが完成しました。

 

 

古民家に住みたい想いを実現した Nさん

バイヤーズエージェント実例ストーリーズ(story’s)

古民家で探したいというNさんの希望から不動産業者へ依頼して物件を探して
もらいましたところ、その不動産業者(の親会社所有の物件)を売ってもらうことになりました。 以前まで賃貸で貸してられたとの事ですが、その物件を強引に購入させて頂いた様な形です。

物件は1938年の建物である事が分かる御幣が屋根裏にあり、今からざっと築80年
近い訳です。 土地等の調査では敷地の境界がきちんと確定している事もあって、特に問題なしとして契約を行いました。

建物は雨漏り等でかなり傷んでいましたが、今後の耐久性を考慮して全面改修を
行う事にしました。 まあ、柱と梁、屋根の骨組み以外は全てやり替えです。
片側の壁が隣家と接しているので分離すると共に隣家の持ち主と境界ポイントの
再確認を行う事と、裏の境界も隣地建物と繋がっており、境界ピンから分離を行う事も行いました。
また、融資銀行との物件のやり取り(融資に関する建物の証明等)も含めて対応を
させて頂きました。 建物は私がすべて関わっていますので私がするのが早いかと。

リノベーションされた建物は、古民家本来の雰囲気を戻し、美しく仕上がりました。
物件価格は割と高かったのですが、補助金の指定区域でしたので結構出た事もあってとても喜んでいただきました。

 

 

 

2区画分割地の選択で購入した Mさん

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ご相談を受けたのはMさんのご実家に近い場所で、2区画のいずれかを
購入したいと考えているとお聞きしました。
その土地は元々美容室を建てるために購入された土地らしく、道路も広くて
店舗としても成立するような土地でもありました。
その土地を2等分して住宅用として売りに掛けた訳ですが、何方を選択するか
を検討しました。

この敷地は分割した際に給排水の設備を新たに設置している事と、境界についてもきっちりと測量・分割されています。 但し前面道路は水路に面している為に水路占用許可が必要です。

東側は隣接する住宅が既に建っており、計画はし易いものの、北側には2階建て
住宅が接近しています。対照的に西側は幅員の狭い道路になっているので、採光
上恵まれています。ただし、直接道路に面している訳ではなく、道路と敷地の間に70cmほどの他人地が存在しています。もちろん何かが建つほどの敷地ではありませんが、角地という特典もありません。

結果的には西側2方向道路もどきの土地をお勧めした訳ですが、後で大変困る事になりました。 それは、道路に接していなくとも道路斜線の影響を建物に反映させる必要があると建築確認検査機構に指導されたこと。
4mに満たないような道路の斜線は、建物の妻面は軒桁の高さより高いために斜線に当たってしまうのです。 最終的に天空率の計算でクリアしましたが、狭い
道路に面する敷地の問題点には注意が必要です。
購入後住まいも無事建って喜んでいただきました。

 

 

市街化調整区域で探す土地 Lさん

バイヤーズエージェント実例ストーリーズ(story’s)

景観の良い場所に建てたいという強い気持ちで探していたLさん。地域は限定で、私と知り合う前から田んぼ1つ1つを探していたそうで。
知り合ってからは一緒に物件探しを始めました。何か所の候補地がありましたが、道路の幅員不足等で許可基準に届かない為に土地探しは進みませんでした。

ある時、以前(平成2年頃)造成したところで売りに出た物件が広告か何かで見つけられ、検討する事に。 とっても見晴らしは良いのですが、これも接道に問題ありで、敷地への進入区間が位置指定道路となっており、向かいの所有者と半分ずつ所有なのです。 相手の承諾が無いと出入りが出来ないのはちょっとねぇ…
そんな時、隣地を買わないかと言う不動産屋業者からの提案ありました。

この付近の区画開発(?)された地域は、住宅地図と航空地図に照らし合わせてみると、平成2年頃に造成された地域であることが分かりました。
そこで県の土木事務所で調べて見たのですが当時の開発申請や宅造許可等は一切出てこないことから、この一帯の造成地は無許可で造った造成地だった事が
分かりました。
結局段丘を造っている擁壁(間知石ブロック)は無許可の造成でした。

結局、県との協議で新たに開発許可を取り直し、擁壁(間知石)を積み直す工事を
行う許可申請を行いました。 勿論、擁壁の工事はやり直しです。
結果として、許可が下りたことでLさんの念願の場所で建築ができることとなりました。

 

 

分譲地の造成初期から購入場所を決めた Kさん

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駅前の大きな分譲工事中で物件を購入したいとお考えのKさんからご連絡頂きました。当時現地ではトラックが出入りし、道路らしきスロープが出来ている程度
の状態で、中に入って分割計画図からこのあたりではないかという、そんな感じの展開で。 目の前が開けた気持ち良い場所でした。

当方は擁壁工事中に基礎下の影響範囲が気になったので現地へと足を運びました。
擁壁のベース範囲を外しての建物計画で地盤改良を行いたいので、購入前に知っておくのは大切ですから。擁壁の上に建物を載せるのはちょっと心配で。

造成前に現地の様子を知っておくのはポイント高いですよ。
景色などをそのまま取り入れて計画が出来ますから。 
ちなみにいつもの調査ですが、開発分譲地ですから道路に敷地境界、給排水は完備です。 心配ありません。

分譲会社がひどく理不尽であったことは今も強く心に残っていますね。 
色々ありましたが、無事Kさんは土地の購入も済んで住まいを建てられました。

 

 

伝統的建造物群保存地区で土地購入した Jさん

バイヤーズエージェント実例ストーリーズ(story’s)

Jさんが不動産業者から紹介を受けた物件は、この地区内の平屋の廃屋でした。
既にここは、誰もいない長屋で、いるのは猫だけ。 そんな建物でした。
売主は相続を受けたので処分したいとの事でした。

ココはとても古く奈良でも特に有名な地区で、建物が密集し地域的に境界がはっきりしていないことが多いのです。
一応測量図があったとしても現地に境界ピンが無いと、隣地所有者の立ち合い確認が必要で、その際は「昔から隣地の持ち主とはこうなっている」という隣家の都合で境界が押されてしまい狭くなることがありがちで…
例にもれずこの物件もその様になりました。

横で見ていたのですが、売主は興味ありませんし、不動産会社は決めること優先
ですから隣家の言う通りで承諾。 実測売買ではなく公簿売買ですから一番損を
するのは買主なわけです。 Jさんも私も不納得。

業者による敷地確認と隣地との境界明示確認を終えてから、少し減った分も考慮
して価格交渉後購入となりました。
当然、廃屋は建築工事契約の後、解体、そしてJさんの住まいは完成しました。

 

 

造成前の地形図から分譲区画を決めた Hさん

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奈良市内の人気地区で50区画程の分譲地が気に入って購入したいと、Hさんから
ご相談がありました。 
購入場所はどこの区画が良いかアドバイスが欲しいとの事。 

当方が分譲地を廻ってみると、各ブロックごとに高低差が結構ある事と、道路の
終端部には4~5mもの擁壁があるのを見て、端部側はかなり盛り土したことが
分かります。

そこで当時の開発図面(現況図と造成計画図)より、造成前に一番切土(地面を切り取る事)の多い部分を購入すれば、改良の深さが少なくて地盤が硬いと想定して、購入場所を選びました。

購入後(結果的に角地部分となりましたが)、地盤調査をすると、1mにも届かずに硬い岩盤に当り、表層改良のみの改良でとてもしっかりした住まいを建てることが出来ました。

 

 

位置指定で購入しない事を勧めた Gさん

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Gさんが不動産業者から紹介された物件は、かなり以前に開発された位置指定道路に面する物件で、区画的には一見特に問題なさそうに見えました。
しかし、ちょっと気になって道路部分の所有者を調べると、開発した分譲会社所有となっていました。

更に調べてみると現在、この会社は既に解体していて存在もありません。
これでは道路改修も下水も引く事は出来ないのです。何故かと言いますと、例えば下水を引く際は所有者の同意が必要ですし、道路改修は所有者が行います。
存在しない会社が道路改修をしてくれることは未来永劫ありませんし、勝手に改修も不可能です。そもそも開発後何十年も事業者が持っている事自体可笑しいのです。

結果、私は将来を考えて、この土地は購入すべきでないとアドバイスしました。
その後、別の敷地で良い物件を見つけて、当社が設計、住まいを建てられまた。

 

 

田園広がる好立地に住まいを建てた Fさん

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ユースホステルの跡地が分譲地となる情報から、建物の解体中にFさんと現地へ下調べで伺いました。 
現地は市街化区域の端部であり、当分の間建物が建つことは無いだろうとの事で、景色が一定期間確保できるのも魅力の一つ。

近所に有名なお寺がある事もあって、賑わいもあり交通の便もとても良い場所でした。  元々分譲会社の建物が建つ分譲地でしたが、条件を外した土地のみで1区画を購入する事となりました。

敷地は開発して分割した分譲地ですから区画もきっちり確定しています。道路は市道、開発分譲地ですので公共下水も完備。
給水の引込は20mmあり、後はメーターの取り付けのみ。
土地の購入後は、目の前に田園の景色が広がる見晴らしの良い場所に、Fさん念願の住まいを建てられました。

 

 

この南向きの眼下に広がる景色を見ながら住みたいと言ったEさん

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初めて現地を訪れた際は、Eさんとの同行が無く、現地へ行ったものの場所を見つける事が出来ませんでした。 まさか、あそこに土地があったなんて…

道路に建つと前に広がるべき土地が無く、地面の先は下へと落ちている。そんな土地だった事は後で分りました。道路から下まで5Mはあるでしょうか。
道路に立っても、下の地面は確認できない程の急勾配でした。
敷地は道路に張り付くように奥行のない土地だったのです。
紹介してくれた不動産会社の担当者は、現地を見て 『これは家は建ちません』と一言。

敷地の広さは80坪程度。境界もはっきりしており、傾斜地の下は水路が流れていました。
道路は市道、水路明示もありましたので、敷地としては問題ないですね。
敷地が下がっているので、排水はポンプアップなりで考えないといけません。
そして、擁壁を設置して地面をフラットにする造成工事は費用が掛かりすぎるのでやらずに現状の地盤を使って計画をします。。

当方は建築家の端くれである訳ですから、計画できないとは言えませんし、燃えてくる気持ちもあります。 
計画は道路から1階部分を埋めて地階とし、地上1階の建物を計画しました。

 

 

気に入って買い付けを書いたのに相手が断ってきた Dさん

Dさんは売り出しの土地を見に行かれ、とても気に入ったと言う事で私も現地へ伺いました。 現地は目の前に桜並木がある見晴らしの良い土地で、Dさんは購入を決め、すぐにそのままの価格で買い付けを書いて出しました。 

それが、相手側から売り出しを中止したいとの返事が・・・
そんなことがあるものでしょうか。 

ただ、購入申込書の法的拘束力はない訳で。
どうも売り出したとたん買い手が付いたので、売るのが勿体なく感じたのでしょうか。

結局手に入れる事は出来なかった訳ですが、その後、別の良い分譲地が出たので、土地を購入。 Dさんは住いを建てることとなりました。

 

 

Uターンで奈良に住まいを建てたCさん

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当時北陸にお住いだったCさんの奥さんは、もともとも奈良にお住まいの方で、住まいは奈良で建てたいとのご希望でした。 
土地探しで奈良へ頻繁に帰ってくることは中々難しく、不動産業者より物件が出た際にCさんに奈良へ来て見て頂くという状況で進めていた訳です。

現地はずいぶん前に開発分譲地された土地の一画で、現状は更地になっていました。
以前に建物が立っていた経緯もなく、道路は奈良市道で敷地の境界も問題なし。
給水も20mmが既に入っていました。公共下水も完備済。

最終判断は、Cさんがこの場所に感じられた判断によります。結論は奥さんのご実家にもそう離れていないのもあって、ここで決定。 
購入後、設計を済ませ住まいを建てる事となりました。

 

 

ニュータウンの中で好きな土地を選んだ Bさん

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吉野に近い大規模なニュータウン内で、Bさんは空いている土地の購入を考えて
私共へご相談を頂きました。

7~8件の宅地を廻り、陽当りや眺め、形状を一つ一つ見て回り、角地の緩やかに
勾配がある土地を選びました。
場所も分かり易く視線が抜け、風の通り抜けも良居場所で、敷地の角に大きな
シンボルツリーを植えましょうと言う話も進みました。

ニュータウンですから道路、境界、給排水はしっかりしておりましたが、契約時には同席して確認を行いました。 その後、お約束通り大きなトネリコが1本、シンボルツリーとなってBさんの住まいと同化しています。

 

 

道路にある水路の明示で購入を1年待った Aさん

バイヤーズエージェント実例ストーリーズ(story’s)

その現地は、価格が広さに対してお安いですし、明日香にも近いと言う事で、Aさんご夫婦はとても気に入っているので購入したいとの事でした。
特に周りが田んぼで視界がパッと開けている土地なのです。

しかし、全面道路が狭く未舗装道路で、敷地と道路の間に水路を挟んでいる敷地
ですので、水路と道路の確定から進める方法になります。 

まず、敷地が道路に接していないので水路明示が無いと接道が出来ない為、明示の手続きが必要です。
水路明示に関しては、水路の両側の同意がないと確定できません。 今回は水路
の対側に道路(里道)、そしてその向こうの所有者の同意がないと確定出来ない
のです。 しかし、対側側の所有者が道路後退を気にして同意判を押してくれません。

持ち主(売主)が対側側の所有者と話をするものの話が合わず時間が掛る事に…。
その後、話し合いの長い時間が流れ、結局、水路明示が確定するまで1年掛かってやっと購入が可能になりました。

購入後は、明示確定→占用許可→建築確認と進み、設計の後、Aさんは住まいを
建てられることになりました。
明示が確定できないと、こんなに時間が掛るケースもあるのです。

これらの実例は買主とバイヤーズエージェントが一緒に物件探しをして、家づくりまで成功したストーリーです。
物件探しは買主の為に専門家としてサポートするバイヤーズエージェントから始まります。 詳しくはバイヤーズエージェントBEST MENUをご覧ください。

 

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